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Infiltração: quem é o responsável?
A pintura da parede, impecável, é calmamente destruída por manchas de bordas escuras. Irregulares, elas vão surgindo, algumas mais claras, outras mais escuras, e destruindo a homogeneidade da cor escolhida. Prazer, você encontrou uma infiltração em seu condomínio.
A responsabilidade sobre o conserto das infiltrações é sempre um dilema nas edificações, justamente porque ninguém quer por a mão no bolso para arrumar algo que é dever do outro. Motivo de término de antigas e boas relações entre vizinhos, os vazamentos costumam gerar contenda antes mesmo da identificação do seu “responsável”. E como ter certeza de quem é essa pessoa?
Uma ideia é combinar em uma boa conversa qual das partes vai arcar com os custos da obra até que seja identificada a origem do problema e, a partir daí, a forma de ressarcimento por parte do responsável. Também existe uma regra básica no mercado: se o vazamento estiver em canos na vertical, ou seja, nas colunas e vigas, a responsabilidade é do condomínio. Na hipótese contrária, ou seja, nos ramais espalhados na horizontal, é o morador quem deve arcar com os custos.
Se a infiltração ou o vazamento estão na prumada ou no telhado, a responsabilidade do conserto é do condomínio e aí, é preciso muita calma, ao contrário do senso comum. O ideal é que seja contratado um profissional confiável e com bom histórico, de preferência, de uma empresa especializada em manutenção predial.
O síndico e a administradora devem, juntos, providenciar três orçamentos para só então ordenar o reparo necessário. A medida, além de gerar economia, dá transparência ao processo, já que o conserto não precisa da aprovação da assembleia do condomínio. Em outras palavras: se você é síndico, ofereça dados claros para evitar questionamentos dos condôminos.
E quem paga a conta?
No caso da despesa de condomínio, o valor deve ser rateado conforme a fração ideal, de acordo com o que estipula o Código Civil em seu art. 1.336. Para momentos como este, em que surge uma despesa imprevisível e inadiável, existe o fundo de reserva.
Geralmente, vazamentos em áreas comuns são de responsabilidade dos proprietários dos imóveis, e não de inquilinos. No entanto, é importante checar o contrato de locação assinado – o ideal é que esta obrigação esteja discriminada para evitar questionamentos. De acordo com a Fundação Procon, é responsabilidade do inquilino comunicar ao locador o aparecimento de danos cuja reparação caibam a ele, assim como reparar danos causados por ele ou seus conviventes.
E se o litígio for inevitável, sempre dá para recorrer à Justiça. Mas antes tente solucionar o problema de todas as maneiras – do diálogo à carta registrada. Pode ser mais barato, mais rápido e com certeza mais simples.
Fonte: Licita Mais
Como promover a trégua entre vizinhos dentro dos condomínios
A sabedoria “Não faça com os outros o que você não quer que façam com você” cabe perfeitamente à rotina entre vizinhos. Barulho, sujeira, infiltrações e tantos outros embaraços que rondam as portas alheias – e a sua também! – podem ser evitados com atitudes simples. Quem mora em prédio precisa ficar atento às mudanças aparentemente mais inofensivas. “É vital pensar no coletivo antes de tomar qualquer decisão individual”, diz Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios.
As regras específicas de cada edifício estão disponíveis na convenção e no seu regulamento interno. Porém, segundo Rachkorsky, todos os síndicos têm o direito e a obrigação de fiscalizar reformas. Ele também sugere uma carta amigável para prevenir os moradores dos incômodos. “E, o mais importante de tudo, não tratar a obra como uma brincadeira.” Qualquer modificação na planta exige a apreciação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto. O engenheiro Flavio Figueiredo, vice-presidente do IBAPE/SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, sugere pesquisar referências de trabalhos anteriores desses profissionais. Ele compara a obra a uma cirurgia: “Você se operaria com um médico totalmente desconhecido?”.
Para Ansel Lancman, engenheiro perito de vícios e defeitos construtivos, os problemas não surgem so mente em obras. “Um vaso pesado demais, o início de uma infiltração ou uma circulação obstruída já atrapalham a vida dos moradores”, afirma. Segundo Rachkorsky, os conflitos em edifícios aumentaram muito nos últimos 20 anos. Por isso, a melhor maneira de administrar o relacionamento entre os moradores é a comunicação. “Um jornal interno ou um site que informe as novidades e relembre as regras importantes pode ser eficiente nessa tarefa”, diz.
O advogado lista cinco dicas importantes para quem vive em prédio: 1. Conhecer as regras específicas para poder seguilas; 2. Prestar atenção aos hábitos de educação, como dizer bom-dia a vizinhos e funcionários; 3. Participar da vida do condomínio, indo a assembleias e reuniões; 4. Evitar fazer barulho em e xcesso, principalmente em horários impróprios; 5. Praticar a tolerância e não procurar motivos para brigas. A seguir, veja como se livrar do título de mau exemplo.
Um banho de água fria
Uma das principais origens de vazamentos, segundo o engenheiro Flavio Figueiredo, é a banheira de hidromassagem. “O encanador, geralmente sem muito espaço para a instalação, comete o erro. Depois de feito o serviço, o vazamento fica oculto e o morador só se dá conta da infiltração quando ela já é grave”, diz. Outro ponto a considerar é o ruído do motor, que pode atrapalhar os moradores dos andares próximos. Mas o fundamental é verificar se a laje suporta o peso da banheira: “Em 1 m², 40 cm de água equivalem a 400 kg”, explica Figueiredo.
Exército de salvação
Na hora da dedetização, o aconselhável é tratar todo o condomínio, apartamentos e áreas de convívio ao mesmo tempo. O biólogo consultor da APRAG, Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, explica que dois problemas podem acontecer se a aplicação for feita em apenas uma unidade. No caso do cupim, os insetos migrarão para outros apartamentos. Para as demais pragas, elas voltarão a aparecer muito rapidamente. “Os produtos usados hoje em dia têm vida útil muito curta. Se a região estiver tomada, logo o apartamento voltará a ter problemas”, afirma Bocalini.
Peso pesado
Ter um jardim na varanda é desejo da maioria das pessoas que habitam apartamentos. Para saber quanta carga essa área suporta, um profissional pode fazer simulações de peso. O ideal, segundo o engenheiro Ansel Lancman, é que o síndico encomende um estudo e o divulgue para todos os moradores. Nivelar o piso do terraço com o do resto do apartamento pode ser ruim, porque, ao usar concreto como enchimento, ele fica sobrecarregado. Opções mais leves são isopor e argila expandida. E fique atento: “Até mesmo um único vaso ou uma piscina infantil podem exceder o limite”, adverte o engenheiro Flavio Figueiredo.
Invasão verde
Algumas espécies trepadeiras têm crescimento acelerado e podem se tornar invasivas. A sete-léguas e a tumbérgia são as mais vigorosas. “Antes que se perceba, elas tomam conta de tudo. Não as recomendo se a varanda do vizinho for muito próxima”, conta o engenheiro agrônomo Sérgio Menon, da Grama e Flor Paisagismo. Uma opção são os arbustos, como clúsia, tumbérdia-arbustiva e pleomele, mais fáceis de controlar com a poda.
Garagem livre, leve e limpa
Apenas carros podem ocupar a garagem, segundo o advogado Marcio Rachkorsky. Usar o espaço como depósito para sofá antigo ou carrinho de bebê está fora de cogitação. Acredite: nem mesmo motos podem ficar na vaga de carros. A única exceção prevista nos regulamentos é para bicicletas – no caso de o condomínio não ter bicicletário. “Além de ser esteticamente feio, entulho na garagem pode ser perigoso e levar a uma multa durante inspeção feita pelo Corpo de Bombeiros”, explica Rachkorsky. No caso de um incêndio, a seguradora pode ainda se recusar a pagar indenização alegando a existência de materiais inflamáveis na garagem.
O mapa da mina
Nem sempre as construções seguem em todos os detalhes o que foi projetado na planta. As partes elétrica e hidráulica podem sofrer alterações durante as obras do prédio. Por isso, o engenheiro Ansel Lancman diz que é fundamental pedir para a empresa responsável pelo condomínio a planta “As Built” (em livre tradução, como construída) de cada apartamento. Somente com ela em mãos será possível saber exatamente onde as instalações estão e evitar desastres como furar uma parede por onde passam canos ou causar um curto-circuito. Após uma reforma, é preciso solicitar ao engenheiro uma nova planta “As Built”, que inclua as modificações, caso o apartamento seja vendido, repassá-la ao novo dono.
Fonte: Direcional Condomínios
A segurança na origem da obra
Tão importante quanto a arquitetura é a segurança
É na planta de um imóvel que se torna possível prever suas dimensões, características construtivas e particularidades arquitetônicas. Por isso, na avaliação do empresário do setor de segurança eletrônica, Marcelo Carillo, é justamente na etapa de concepção do empreendimento que um bom projeto deve começar. Ter esse cuidado antes da construção, segundo ele, também evita gastos futuros com adaptações e reformas, além de garantir a preservação das características arquitetônicas e a eficaz instalação e manutenção do serviço.
Tão importante quanto projetar a arquitetura e a estrutura do imóvel é também pensar na segurança dele e saber definir um eficiente sistema de monitoramento, que integre dispositivos eletrônicos, controle de acesso, alarme de incêndio e circuito fechado de TV.
Muitos profissionais elaboram projetos arquitetônicos e de proteção juntos. O serviço, de acordo com Carillo, já é comum nas plantas dos imóveis. Por sua experiência, afirmou que são os proprietários de residências que mais procuram pelo serviço. “É bastante comum um arquiteto que está projetando uma construção procurar por uma empresa de segurança eletrônica para realizar a instalação dos serviços porque o proprietário quer morar no imóvel com ele já protegido”, disse Carillo.
Ao planejar a arquitetura desses equipamentos primeiramente o prestador do serviço conversa com o arquiteto e estuda a necessidade do proprietário, os recursos do local, o comportamento dos moradores e funcionários, as incidências de roubos e furtos na região.
Conforme o empresário, tudo deve ser considerado minuciosamente e integrado de forma harmônica e funcional para adequar o projeto de proteção e atender aos objetivos de acordo com a melhor relação custo x benefício e o nível de segurança almejado. O serviço deve preservar a estrutura original do imóvel e otimizar a instalação e a manutenção de equipamentos. Para Carillo, estas são apenas algumas das vantagens de se incluir o projeto de segurança já na concepção de um empreendimento.
Presidente do Sindicato das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança do Estado de São Paulo (SIESE-SP), para Dirceu Ribeiro (foto), os equipamentos de segurança precisam oferecer soluções eletrônicas que atendam às orientações dos projetistas da área de construção com o objetivo de facilitar sua instalação sem prejudicar o aspecto arquitetônico da obra.
Segundo Ribeiro, o procedimento busca a garantia de um padrão de qualidade estética e técnica do projeto. Além disso, o sindicalista alertou para pequenos detalhes que prejudicam a aparência do imóvel, como a incômoda visualização de fios e cabos. A integração desses profissionais – engenheiros e arquitetos com especialistas da área de segurança eletrônica – também é muito importante.
O engenheiro da obra pode encontrar dificuldades ao visualizar um equipamento de segurança e encontrar fios e pontos e não saber a utilidade. Para o representante das empresas do setor de segurança eletrônica, o acompanhamento do prestador de serviço com o arquiteto e o engenheiro da obra é de total importância. Além disso, permite que o serviço seja realizado conforme proposto no projeto. “Esta sintonia confirma a nova tendência do mercado de construção e que, em breve, deverá render bons frutos para ambos os setores”, concluiu o presidente do sindicato.
Fonte: Folha do Condomínio
Telhados verdes reduzem temperatura de condomínios
A implantação de telhados verdes em condomínios no Brasil tem gerado a redução de até 7°C em sua temperatura média. Além disso, a camada de vegetação filtra a água, que pode ser reutilizada pelo edifício.
O professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Paulo Pelegrino, explicou ao DiárioNet que a vegetação impede o escoamento rápido da água, combatendo enchentes e atuando como um isolante térmico, reduzindo a temperatura do prédio. Indiretamente, telhados verdes também contribuem para diminuir o consumo de energia elétrica, pois reduz a necessidade de usar ventiladores ou aparelhos de ar condicionado.
E engana-se quem pensa que é muito difícil manter um telhado verde. A instalação deste tipo de cobertura pode ser projetada para todo tipo de condomínio - basta escolher espécies que não precisem de muita irrigação, como vegetações rasteiras e rupestres, que suportem períodos de chuva e seca.
Assim, a manutenção terá de ser feita apenas anualmente, com custo similar ao de um telhado comum. “O telhado não tem que ficar parecendo um campo de golf ou um jardim florido. Isso sim dá trabalho”, disse.
Fonte: Licita Mais
Casa como garantia depende de cautela
O empréstimo tem taxas atrativas e as instituições financeiras transformam o produto, para torná-lo mais popular. Especialistas temem banalização.
Modalidade tem se tornado popular e especialistas temem que a hipoteca tenha reputação ruim como o empréstimo consignado
Um produto atraente e ainda novo no mercado imobiliário brasileiro é o empréstimo hipotecário, também chamado de empréstimo com garantia de imóvel. O produto consiste em emprestar dinheiro de uma instituição financeira e deixar como contrapartida um imóvel, que deve estar regularizado e registrado no nome do interessado no empréstimo.
A modalidade foi remodelada pelos bancos para tornar-se mais interessante. “A hipoteca foi melhorada. Os bancos que operam essa linha se mexeram para diminuir as taxas, para que o produto se torne uma boa opção. Para os bancos ela é positiva porque a garantia é muito forte”, explica Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira e Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi). O risco da hipoteca parece óbvio, mas Prata endossa: “não é preciso ter dúvida que o risco desse empréstimo é perder parte do imóvel ou tê-lo leiloado”.
Resgatar uma parte do valor da casa para outros fins depende de um planejamento específico. “Você tem de saber que não vai ficar apertado para pagar. Em até três meses, que é um prazo pequeno, o imóvel pode ser retomado”, diz Prata. Para não perder o bem, é preciso fazer as contas e garantir que a parcela será paga em dia. De acordo com ele, nesse produto financeiro em que o imóvel está em jogo, não costuma haver inadimplência. “Vemos muitos casos em que as pessoas até quitam antes do prazo o financiamento, para não deixar o imóvel, que muitas vezes é o único, à mercê da instituição”, analisa.
Opção
Como o dinheiro emprestado não tem direcionamento específico, a hipoteca pode ser uma boa opção para quem não tem está conseguindo acessar outra opção de crédito. “Se o interessado está endividado no cartão de crédito, está pagando juros exorbitantes no cheque especial e não consegue acessar linhas mais baratas, hipotecar a casa pode ser uma opção, para quem tem saúde financeira”, diz Prata.
“Vemos que o produto é usado por pequenos empresários, que querem investir em seu negócio, mas ainda não tem uma linha específica de financiamento ou as linhas disponíveis vão ter taxas mais caras. Aí, a hipoteca passa a ser uma boa opção, porque o interessado vai ter como investir e como os prazos para pagamento são longos, não prejudica seu fluxo monetário mensal”, indica Paulo de Tarso do Amaral Rodrigues, gerente regional da Caixa Econômica Federal.
O gerente explica que a operação tende a se tornar popular porque as taxas são atraentes e os prazos podem ser ampliados por até 180 meses. “Já vemos uma diferença de tratamento dos clientes com relação à hipoteca. As pessoas têm vindo perguntar, querem saber do que se trata e quanto custa. Isso não acontecia antes”, afirma. Outro fator que atrai os clientes é a facilidade para concessão do crédito. “Não é preciso muita burocracia. Basta que o cliente tenha o imóvel em seu nome e o imóvel esteja regularizado”, explica Rodrigues.
Operação popular
A popularização da hipoteca preocupa os especialistas. Para Marcelo Prata, o temor é que a hipoteca perca a confiabilidade. “Se o produto crescer muito rápido, uma preocupação que temos é que aconteça o que houve com o crédito consignado, que tem um estigma ruim porque começaram a aparecer aproveitadores e aí o risco de fraude ficou muito grande, porque todo mundo queria ganhar”, explica.
Para quem pretende fazer essa transação e colocar o seu imóvel como garantia, a indicação é pesquisar bem a instituição que vai fazer essa transação. “É preciso ver quem está concedendo o crédito, se a empresa tem histórico confiável para não correr o risco de perder. É importante ressaltar que nenhum banco pede taxa antecipada para liberação de crédito e isso já é um indício que tem algo errado”, endossa.
Facilitado
Bancos melhoram condições para hipoteca
As instituições financeiras querem animar os clientes para usar a hipoteca e, por isso, tem facilitado esse tipo de empréstimo. No Banco do Brasil, a renda mínima exigida passou de R$ 10 mil para R$ 6 mil. “Essa mudança é significativa, porque consegue abranger um público-alvo bem maior”, explica o gerente de mercado Pessoa Física no Paraná do banco, Paulo Henrique Gomes Amaral. No último mês, o prazo passou de 120 para 180 meses e as taxas mínimas caíram de 1,55% ao mês para 1,52%. A avaliação do imóvel foi simplificada. “Essa é um operação que estava faltando nesse conjunto de crédito mais baixo com prazo mais longo”, considera.
Outra utilização do dinheiro proveniente da hipoteca é a quitação do imóvel financiado. A operação, disponível na Caixa Econômica, é feita para clientes que já pagaram mais de 70% do valor devido. “Fazemos a análise de cada caso e se vemos que é interessante para o cliente, sugerimos hipotecar o imóvel para terminar de pagar o financiamento e trocar por uma parcela mensal com valor menor”, explica Paulo de Tarso, gerente regional da Caixa Econômica no Paraná. “O produto passa a ser bastante sustentável para o cliente e para o banco”, afirma.
Fonte: Gazeta do Povo
Divisão de despesas e vagas de garagem
Para empresa, as perguntas estão mais intensas
A divisão das despesas e o sistema de utilização das vagas de garagens são as dúvidas mais recorrentes dos novos moradores de condomínios na cidade de São Paulo. A afirmação é de uma empresa que administra condomínios na capital paulista e foi dada a partir de informações obtidas nas assembleias realizadas nos empreendimentos recém entregues aos proprietários.
De acordo com a empresa, os questionamentos estão mais intensos, já que a cada ano mais paulistanos se mudam de casas para apartamentos. A projeção da administradora indicou que até o final de 2012, cerca de 30 mil pessoas irão morar, pela primeira vez, em condomínios residenciais em São Paulo.
Trata-se de “um momento especial, muitas vezes é a realização de um sonho: a primeira assembleia de um bem que conquistaram”, observou a gerente Condomínios, Angélica Arbex. A profissional disse que “alguns termos são totalmente inéditos para os novos moradores, como cota, fração ideal, despesas ordinárias e despesas extraordinárias, por exemplo”.
A empresa que promove as assembleias de instalação dos condomínios explicou que, além da unidade privativa (apartamento), o terreno, a edificação e os equipamentos do condomínio são de propriedade comum. Por esta razão, os condôminos serão responsáveis pelas despesas rateadas pelos condôminos pela fração ideal (quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento).
Também durante esses encontros é esclarecida a diferença entre despesas ordinárias, que são aquelas referentes à manutenção do condomínio, e extraordinárias, que se referem a reformas e obras de acréscimo ou melhoria das instalações, como, por exemplo, a instalação de equipamentos de segurança.
Na sequência, os condôminos são orientados a respeito da estrutura do condomínio, como são as deliberações em assembleia, as atribuições dos cargos de síndico, subsíndico e conselho, e sobre o papel da administradora, a quem o síndico delega as atribuições das funções administrativas.
Por fim, os novos moradores recebem informações sobre as normas provisórias, regras de convívio, horários de mudança e normas de utilização dos espaços, até que seja feita a aprovação do regulamento interno do condomínio. Também são informados a quem deverão dirigir as dúvidas relativas a vícios construtivos, conforme informações do manual do proprietário e protocolo de assistência técnica do incorporador.
Fonte: Folha do Condomínio
Dois portões oferecem mais segurança aos condomínios
O uso de clausuras em condomínios é cada dia mais comum diante do constante avanço da criminalidade e da necessidade, cada vez mais premente, de segurança. Os sistemas de enclausura são formados por dois portões que se abrem na sequência, mas nunca simultaneamente. Com isso, o condomínio consegue reter na clausura visitantes, entregadores e até mesmo pessoas estranhas e com atitudes suspeitas.
O sistema de funcionamento da clausura é bem simples: o segundo portão só abre depois que o anterior estiver fechado. Ao menos, esta é a forma correta de utilização. Em nome da praticidade e agilidade, no entanto, nem todos os condomínios seguem estas regras.
Há casos, por exemplo, de prédios que não usam o sistema de intertravamento, responsável por impedir a abertura simultânea dos portões. Isso acontece principalmente nas garagens e em horários de fluxo intenso de veículos. A justificativa para abrir mão da segurança é, muitas vezes, aumentar a fluidez do trânsito. No entanto, a atitude cheia de boas intenções não é a mais correta quando se pensa na tranquilidade dos condomínios.
O mesmo ocorre com a clausura na portaria. É comum surgirem queixas de familiares ou visitantes retidos, à espera da liberação para entrar. Em situações como esta, mais do que a vontade individual, é preciso considerar a coletividade e compreender que a ação visa o bem de todos.
Outra orientação para os moradores é a de evitar o uso do sistema de enclausuramento quando houver um desconhecido ali dentro. O ideal é aguardar a pessoa ser liberada para, em seguida, entrar ou sair. De novo, visando a manutenção da segurança coletiva.
Para aumentar o conforto e reduzir reclamações do mecanismo, o ideal é que haja um banco para que as pessoas possam se sentar enquanto aguardam a autorização de entrada. A sua cobertura, para abrigar o visitante da chuva ou do sol forte, também é indicada, assim como a utilização de um passa-volumes, muito eficaz para evitar o contato físico dos moradores ou porteiros com o entregador. Com o passa-volumes, a segurança do condomínio é ainda maior, já que fica dispensada a abertura dos portões.
A escolha dos materiais da clausura também é importante para aumentar a tranquilidade coletiva. Apesar de esteticamente agradáveis, vidros, mesmo que temperados, oferecem menos segurança do que grades em materiais fortes. Caso seja desejo do condomínio a implantação da clausura, a escolha deve ser feita com base nos orçamentos e na consulta dos condôminos por meio de assembleia. Assim, o ganho com a segurança vem acompanhado da anuência geral.
Fonte: Licita Mais
Similar mostra detalhes do imóvel
Quem já não se deparou com a insegurança na hora de furar uma parede para colocar um quadro sem atingir a rede elétrica? Ou queria instalar um aparador novo no banheiro e contou com a sorte para não acertar um cano de água? Nem sempre é possível recordar tudo o que está por trás dos acabamentos, muito menos o local exato em que estão. Para evitar esse tipo de insegurança, uma construtora, a Frechal, tem convidado os novos proprietários para conhecer os detalhes do bem adquirido numa visita a um similar do imóvel.
Nada de manual para que o comprador conheça a planta elétrica, hidráulica, o tipo de materiais utilizados na obra e suas garantias, pois nem todos estão preocupados em folhear o livreto e aprender tantos termos técnicos, afirmou Roberta Silveira, gerente de Marketing da empresa. “Visitar o apartamento é muito mais interessante e didático do que apenas olhar no papel”, insistiu.
Com este pensamento a construtora criou o Apartamento Escola, que é apresentado ao futuro morador antes da entrega do bem. A empresa informou que para visitá-lo os proprietários recebem dois capacetes e um kit com as principais dúvidas que geralmente os compradores tem.
Dentro do imóvel similar os adquirentes conhecem por onde passam as tubulações, como é a instalação para ar-condicionado split, as diferentes etapas na aplicação de pisos e como deve ser entregue o imóvel quando estiver pronto.
O empresário e investidor Rodrigo Heron Moreira adquiriu este ano o quarto imóvel da construtora. Segundo Roberta, ele confirmou as dificuldades freqüentes dos proprietários, quando, por exemplo, precisam furar a parede e encontram o encanamento do apartamento. “Foi água para todo o lado”, teria dito ele. A gerente destacou que o modelo é importante até para quem comprou um apartamento personalizado, sem acabamento, porque é mais fácil orientar os fornecedores e terceirizados que trabalharão no imóvel”.
Para Roberta, as vantagens da demonstração dos detalhes do imóvel vão além da instrução. “O futuro morador tem um cuidado muito maior com o que conhece. A orientação adequada também evita gastos desnecessários e prejuízos com uma possível interferência na estrutura”, concluiu a gerente da construtora.
Fonte: Folha do Condomínio
Garagem é indispensável
Lei municipal de 1990 exige vagas para carros em novos empreendimentos. A eficácia comercial do espaço faz com que o elemento se torne imprescindível para garantir as vendas
A vaga de garagem é essencial e determinada por lei. O decreto municipal 582/1990 determina a área destinada a garagens nos mais diversos tipos de edificações e o número de vagas para cada caso. Além da exigência legal, o espaço coberto para guardar os carros tem valor comercial e é atrativo essencial para quem vai comprar.
“A decisão de quantas vagas vão ser oferecidas depende muito do produto e do setor comercial da incorporadora, que é quem prospecta o público. Quem vai projetar precisa entender que essa é a realidade do mercado e que o movimento é natural. As pessoas têm mais carros e vão precisar da garagem, é o movimento natural”, comenta Silvia Fernandes, arquiteta e gerente de produto da Cyrela Paraná.
Pela legislação, cada vaga deve ter, no mínimo, 25 metros quadrados, incluindo os acessos, circulação e espaços para manobra. As dimensões mínimas para o exato local onde ficam os carros são 2,40 metros de largura e cinco metros de comprimento, livres de colunas ou outros obstáculos.
Para projetar o edifício e a garagem, o arquiteto terá de dominar o espaço, o dimensionamento e a estrutura. “A forma como a garagem estará organizada influencia até no formato da torre e nas plantas dos apartamentos. Os pilares de sustentação vão até a garagem e vão interferir no fluxo de carros”, explica João Suplicy, arquiteto e professor da Pontifícia Universidade Católica no Paraná (PUC-PR).
Ele comenta que a legislação exige a metragem mínima, mas há garagens precárias porque foram construídas antes da validade da norma. “Se a gente for pensar, os carros também ficaram maiores, alguns mais largos. Um carro médio já fica apertado e dá muito trabalho para manobrar o carro”, lembra Norimar Ferraro, coordenador do curso de arquitetura da Universidade Positivo.
Preço
As estruturas das garagens cobertas custam caro. Para fazer vários andares de subsolo, por exemplo, é preciso escavar, fazer cortina de contenção de terra e muros de arrimo. Usar os primeiros andares do edifício exige deixar de oferecer mais unidades. “A decisão sobre o tipo e a quantidades de garagens influencia no preço da construção”, afirma Fernando Fabian, vice-presidente de imobiliárias do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR).
Esse incremento para a construção reflete no preço de uma garagem. A estimativa de Fabian é que o preço do espaço para o carro tenha aumentado cerca de 40% nos últimos cinco anos. “A garagem também é muito valorizada. Comprar uma garagem adicional, hoje em dia, custa cerca de R$ 30 mil”, esclarece.
O preço do metro quadrado da garagem costuma não ser diferente do que aquele aplicado à área privativa do empreendimento. “Não vemos uma garagem que seja vendida por menos de R$ 20 mil e já vimos preços de vagas de até R$ 45 mil”, acrescenta Daniel Galiano, diretor de vendas da Apolar Imóveis.
Disponibilidade
Nos prédios mais antigos, as vagas de garagem são ainda mais escassas. A dentista Débora Longhi mora com a irmã em um apartamento alugado, no centro da cidade. No prédio, só há vagas para um terço das unidades e a falta de espaço fez com que as irmãs tivessem de fazer algumas escolhas. “Nós alugamos uma vaga no estacionamento que fica do outro lado da rua, onde pagamos R$ 180 mensais. Ficamos com um carro só, porque se a minha irmã ainda fosse pagar estacionamento em casa, no trabalho e manter o carro, ficaria mais caro do que ir e voltar todo dia de táxi”, conta. A falta de vaga faz com que outros imóveis fiquem mais atraentes. “Nós estamos pensando em mudar, para evitar esse gasto e ter mais conforto, com uma garagem à disposição”, garante.
Quantidade
Tamanho das unidades influencia nas vagas disponíveis
A gerente de produto da Cyrela no Paraná, Silvia Fernandes, explica que o tamanho das unidades, nos empreendimentos, é o que vai determinar o número de vagas na garagem. Para um imóvel que ofereça até 70 metros quadrados, é comum ter uma vaga disponível. Para casas e apartamentos que tem entre 75 e 120 metros quadrados, serão duas vagas à disposição. Para apartamentos que tem perto de 130 metros quadrados, são ofertadas 2 vagas e meia. Em unidades com mais de 140 metros quadrados, são oferecidas, no mínimo, três vagas para carros.
A proliferação dos carros fez surgir uma tendência entre os produtos, de acordo com Silvia. Além das vagas para todas as unidades, são feitas sempre vagas “extra”. “São espaços um pouco menores, mas que cabe um carro, que podem ser negociados”, afirma. Ela diz ainda que a maioria dos novos empreendimentos é feitos com vagas extras e que é difícil que elas fiquem vazias.
Mudança
Regras novas para aluguel e venda do espaço
A partir do dia 20 de maio passa a valer uma alteração no Código Civil que restringe a venda ou aluguel de vagas de garagens nos condomínios. Pessoas estranhas ao local não poderão fazer negociações, a não ser que essa liberação esteja expressa na convenção do condomínio. A lei 12.607 de 2012 modifica o Código Civil.
Quando a permissão não estiver expressa na convenção, serão necessários os votos de pelo menos dois terços dos condôminos, em assembleia para permitir a exceção. “Antes não havia essa previsão e acredito que a intenção dessa mudança é aumentar a segurança para os condomínios, tanto comerciais quanto residenciais”, explica a advogada Oksana Maciel, do escritório Alceu Machado, Sperb e Bonat Cordeiro Associados. Oksana comenta que a mudança deverá gerar discussão jurídica. “Por um lado, a tentativa é de conferir maior segurança. Porém, esta restrição limita o direito de propriedade, porque a garagem não poderá ser vendida para qualquer pessoa”, diz.
“Muitas garagens têm registro autônomo no Cartório de Imóveis e não dependem da unidade. Por isso, é provável que a gente comece a ver mais ações com relação a isso”, afirma. Ela lembra que os contratos vigentes permanecerão inalterados, independentemente da nova regra. Quando o prazo desses contratos acabar é que as partes terão de ver se a convenção permite ou não a venda ou locação para quem não é dono de unidades no empreendimento. “Se as partes quiserem renovar o contrato não houver autorização, não haverá essa possibilidade”, acrescenta.
Fonte: Gazeta do Povo
A falta de vagas nos condomínios
Garagem tornou-se fundamental para classe C
De acordo com Rodrigo de Castro (foto), diretor de engenharia e produção da Construtora Carrara, que atua em Belo Horizonte/MG, o problema da superlotação de veículos automotores não se restringe apenas às ruas e pode estar muito mais próximo: nos condomínios. A falta de vagas é também um teste à paciência de quem mora ou pretende morar em apartamentos. Em geral, o número de vagas na garagem dos prédios não acompanhou o aumento da frota de veículos.
De olho no crescimento dos consumidores situados na classe C, que buscam seu primeiro imóvel, já de posse do automóvel, a empresa divulgou que prepara lançamentos de empreendimentos residenciais com no mínimo uma vaga por apartamento. A construtora foi além e informou que já analisa também a oferta de vagas especificamente para as motos, o que, segundo contou, irá impactar diretamente no custo da obra, “já que às vezes temos que fazer dois andares de garagem para atender à demanda, mas é necessário”, disse, Rodrigo. Para ele, a garagem já se tornou fundamental também para este segmento da população.
Em uma década, o número de veículos na capital mineira aumentou 552%. Em 2010, a frota passou de 655 mil para 1,29 milhão. Esse quadro se repete por todo o País. Segundo o último levantamento feito, em 2010, pelo Departamento Nacional de Trânsito (Denatran), o total de automóveis no Brasil mais que dobrou atingindo a marca de 64,8 milhões. Situação semelhante ocorre com a frota de motos. Dados da International Motorcycle Manufacturers Association(IMMA), divulgados pela empresa, mostrou que o número desse tipo de veículo cresceu 98% no mundo entre 2000 e 2008. No Brasil, o aumento foi de 224%.
Quanto à oferta de vagas para motos, o diretor disse que “acreditamos que esses espaços exclusivos vão facilitar, e muito, a vida desse tipo de condutor. Hoje, as pessoas têm que improvisar colocando em um mesmo espaço carros e motos. Essa prática, muitas vezes, provoca quedas das motos, arranhões nos carros e outros prejuízos”, argumentou o diretor.
Para oferecer mais vagas nos edifícios, a construtora antecipou, no entanto, que é preciso alguns estudos que garantam, além de mais espaço na garagem, maior comodidade para os moradores. “A diretriz da construtora para os projetistas de estrutura é a de facilitar a manobra de acesso às vagas. Também salientamos a necessidade de redução do número de pilares, que interferem nas vagas”, finalizou diretor.
Fonte: Folha do Condomínio
Portal do Condomínio
