A ação de reparação de danos sob a alegação de dor moral foi julgada totalmente improcedente. O acórdão relatado pelo desembargador Albano Mattos Corrêa (n. 29.547/01), tem a seguinte ementa:

“A exibição no Quadro de Devedores do Edifício, do número da unidade do apartamento da Autora, ora Apelante, e da sentença que a condena a pagar cotas condominiais em atraso, certo é que não agrada a inadimplente, mas não constitui fato autorizador de reparação. Se não houvesse a impontualidade da condômina no pagamento de suas obrigações, poder-se-ia cogitar do cabimento da dor moral, e por conseqüência, do direito à compensação de lei.

No entanto, ad instar da negativação do nome de uma pessoa no SPC ou no SERASA, verbi gratia, se efetuada indevidamente, chama à razão o cabimento do dano moral, porém, se concretizado na forma da lei, com justa causa, não gera nenhum direito à indenização.”

Em seu relatório, o desembargador Albano Mattos Corrêa sustenta que “o abalo psicológico que a Apelante diz ter sofrido, indiscutivelmente, não decorreu do fato de ser colocado no quadro de devedores o número do apartamento, ou da exibição da sentença que a condenou ao pagamento de contas condominiais em atraso. A inadimplência da apelante no cumprimento de suas obrigações por cinco anos, certamente lhe impõe situação de constrangimento. Mas não se pode enxergar nas providências do condomínio, nenhum propósito que vise a atingir a honra da recorrente. São providências que visam a chamar a atenção da devedora para que venha saldar a sua dívida”.

Citando a sentença do juiz de primeiro grau, Ronaldo José Oliveira Rocha Passos,  lembra que o número da unidade da autora foi colocado no quadro de aviso junto com o dos demais condôminos em atraso, sem fazer referência ao nome de cada um, como “norma geral” do condomínio.

“Tal fato, em conseqüência, ou melhor, tal modo de comunicar aos demais condôminos o índice de inadimplência – diz o juiz da ação – referindo unidades condominiais devedoras, em se tratando de condomínio de baixa renda, efetuado em quadro geral, não se pode considerar comportamento dirigido a provocar constrangimento a este ou àquele condômino, titular de unidade devedora. O que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito.”

Adiante o magistrado aduz que tanto o quadro como a sentença, “caso tivesse sito remetida aos demais condôminos responde mais às indagações e cobranças dos demais condôminos em relação à solução das inadimplências, do que propriamente a qualquer animus de constranger aos devedores”. Em outras palavras, o síndico tem a obrigação de informar os condôminos de suas providências para receber as taxas em atraso.

Os demais integrantes da Sexta Câmara Cível do TJ/RJ votaram com o relator.

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio, sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembléia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes (contratantes, CC 2002), antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”  Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Neste, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembléia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma, – prossegue – os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

A responsabilidade sobre o conserto das infiltrações é sempre um dilema nas edificações, justamente porque ninguém quer por a mão no bolso para arrumar algo que é dever do outro. Motivo de término de antigas e boas relações entre vizinhos, os vazamentos costumam gerar contenda antes mesmo da identificação do seu “responsável”. E como ter certeza de quem é essa pessoa?

Uma ideia é combinar em uma boa conversa qual das partes vai arcar com os custos da obra até que seja identificada a origem do problema e, a partir daí, a forma de ressarcimento por parte do responsável. Também existe uma regra básica no mercado: se o vazamento estiver em canos na vertical, ou seja, nas colunas e vigas, a responsabilidade é do condomínio. Na hipótese contrária, ou seja, nos ramais espalhados na horizontal, é o morador quem deve arcar com os custos.

Se a infiltração ou o vazamento estão na prumada ou no telhado, a responsabilidade do conserto é do condomínio e aí, é preciso muita calma, ao contrário do senso comum. O ideal é que seja contratado um profissional confiável e com bom histórico, de preferência, de uma empresa especializada em manutenção predial.

O síndico e a administradora devem, juntos, providenciar três orçamentos para só então ordenar o reparo necessário. A medida, além de gerar economia, dá transparência ao processo, já que o conserto não precisa da aprovação da assembleia do condomínio. Em outras palavras: se você é síndico, ofereça dados claros para evitar questionamentos dos condôminos.

E quem paga a conta?

No caso da despesa de condomínio, o valor deve ser rateado conforme a fração ideal, de acordo com o que estipula o Código Civil em seu art. 1.336. Para momentos como este, em que surge uma despesa imprevisível e inadiável, existe o fundo de reserva.

Geralmente, vazamentos em áreas comuns são de responsabilidade dos proprietários dos imóveis, e não de inquilinos. No entanto, é importante checar o contrato de locação assinado – o ideal é que esta obrigação esteja discriminada para evitar questionamentos. De acordo com a Fundação Procon, é responsabilidade do inquilino comunicar ao locador o aparecimento de danos cuja reparação caibam a ele, assim como reparar danos causados por ele ou seus conviventes.

E se o litígio for inevitável, sempre dá para recorrer à Justiça. Mas antes tente solucionar o problema de todas as maneiras – do diálogo à carta registrada. Pode ser mais barato, mais rápido e com certeza mais simples.

Fonte: Licita Mais

As regras específicas de cada edifício estão disponíveis na convenção e no seu regulamento interno. Porém, segundo Rachkorsky, todos os síndicos têm o direito e a obrigação de fiscalizar reformas. Ele também sugere uma carta amigável para prevenir os moradores dos incômodos. “E, o mais importante de tudo, não tratar a obra como uma brincadeira.” Qualquer modificação na planta exige a apreciação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto. O engenheiro Flavio Figueiredo, vice-presidente do IBAPE/SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, sugere pesquisar referências de trabalhos anteriores desses profissionais. Ele compara a obra a uma cirurgia: “Você se operaria com um médico totalmente desconhecido?”.

Para Ansel Lancman, engenheiro perito de vícios e defeitos construtivos, os problemas não surgem so mente em obras. “Um vaso pesado demais, o início de uma infiltração ou uma circulação obstruída já atrapalham a vida dos moradores”, afirma. Segundo Rachkorsky, os conflitos em edifícios aumentaram muito nos últimos 20 anos. Por isso, a melhor maneira de administrar o relacionamento entre os moradores é a comunicação. “Um jornal interno ou um site que informe as novidades e relembre as regras importantes pode ser eficiente nessa tarefa”, diz.

O advogado lista cinco dicas importantes para quem vive em prédio: 1. Conhecer as regras específicas para poder seguilas; 2. Prestar atenção aos hábitos de educação, como dizer bom-dia a vizinhos e funcionários; 3. Participar da vida do condomínio, indo a assembleias e reuniões; 4. Evitar fazer barulho em e xcesso, principalmente em horários impróprios; 5. Praticar a tolerância e não procurar motivos para brigas. A seguir, veja como se livrar do título de mau exemplo.

Um banho de água fria
Uma das principais origens de vazamentos, segundo o engenheiro Flavio Figueiredo, é a banheira de hidromassagem. “O encanador, geralmente sem muito espaço para a instalação, comete o erro. Depois de feito o serviço, o vazamento fica oculto e o morador só se dá conta da infiltração quando ela já é grave”, diz. Outro ponto a considerar é o ruído do motor, que pode atrapalhar os moradores dos andares próximos. Mas o fundamental é verificar se a laje suporta o peso da banheira: “Em 1 m², 40 cm de água equivalem a 400 kg”, explica Figueiredo.

Exército de salvação
Na hora da dedetização, o aconselhável é tratar todo o condomínio, apartamentos e áreas de convívio ao mesmo tempo. O biólogo consultor da APRAG, Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, explica que dois problemas podem acontecer se a aplicação for feita em apenas uma unidade. No caso do cupim, os insetos migrarão para outros apartamentos. Para as demais pragas, elas voltarão a aparecer muito rapidamente. “Os produtos usados hoje em dia têm vida útil muito curta. Se a região estiver tomada, logo o apartamento voltará a ter problemas”, afirma Bocalini.

Peso pesado
Ter um jardim na varanda é desejo da maioria das pessoas que habitam apartamentos. Para saber quanta carga essa área suporta, um profissional pode fazer simulações de peso. O ideal, segundo o engenheiro Ansel Lancman, é que o síndico encomende um estudo e o divulgue para todos os moradores. Nivelar o piso do terraço com o do resto do apartamento pode ser ruim, porque, ao usar concreto como enchimento, ele fica sobrecarregado. Opções mais leves são isopor e argila expandida. E fique atento: “Até mesmo um único vaso ou uma piscina infantil podem exceder o limite”, adverte o engenheiro Flavio Figueiredo.

Invasão verde
Algumas espécies trepadeiras têm crescimento acelerado e podem se tornar invasivas. A sete-léguas e a tumbérgia são as mais vigorosas. “Antes que se perceba, elas tomam conta de tudo. Não as recomendo se a varanda do vizinho for muito próxima”, conta o engenheiro agrônomo Sérgio Menon, da Grama e Flor Paisagismo. Uma opção são os arbustos, como clúsia, tumbérdia-arbustiva e pleomele, mais fáceis de controlar com a poda.

Garagem livre, leve e limpa
Apenas carros podem ocupar a garagem, segundo o advogado Marcio Rachkorsky. Usar o espaço como depósito para sofá antigo ou carrinho de bebê está fora de cogitação. Acredite: nem mesmo motos podem ficar na vaga de carros. A única exceção prevista nos regulamentos é para bicicletas – no caso de o condomínio não ter bicicletário. “Além de ser esteticamente feio, entulho na garagem pode ser perigoso e levar a uma multa durante inspeção feita pelo Corpo de Bombeiros”, explica Rachkorsky. No caso de um incêndio, a seguradora pode ainda se recusar a pagar indenização alegando a existência de materiais inflamáveis na garagem.

O mapa da mina
Nem sempre as construções seguem em todos os detalhes o que foi projetado na planta. As partes elétrica e hidráulica podem sofrer alterações durante as obras do prédio. Por isso, o engenheiro Ansel Lancman diz que é fundamental pedir para a empresa responsável pelo condomínio a planta “As Built” (em livre tradução, como construída) de cada apartamento. Somente com ela em mãos será possível saber exatamente onde as instalações estão e evitar desastres como furar uma parede por onde passam canos ou causar um curto-circuito. Após uma reforma, é preciso solicitar ao engenheiro uma nova planta “As Built”, que inclua as modificações, caso o apartamento seja vendido, repassá-la ao novo dono.

Fonte: Direcional Condomínios

Tão importante quanto a arquitetura é a segurança

É na planta de um imóvel que se torna possível prever suas dimensões, características construtivas e particularidades arquitetônicas. Por isso, na avaliação do empresário do setor de segurança eletrônica, Marcelo Carillo, é justamente na etapa de concepção do empreendimento que um bom projeto deve começar. Ter esse cuidado antes da construção, segundo ele, também evita gastos futuros com adaptações e reformas, além de garantir a preservação das características arquitetônicas e a eficaz instalação e manutenção do serviço.

Tão importante quanto projetar a arquitetura e a estrutura do imóvel é também pensar na segurança dele e saber definir um eficiente sistema de monitoramento, que integre dispositivos eletrônicos, controle de acesso, alarme de incêndio e circuito fechado de TV.

Muitos profissionais elaboram projetos arquitetônicos e de proteção juntos. O serviço, de acordo com Carillo, já é comum nas plantas dos imóveis. Por sua experiência, afirmou que são os proprietários de residências que mais procuram pelo serviço. “É bastante comum um arquiteto que está projetando uma construção procurar por uma empresa de segurança eletrônica para realizar a instalação dos serviços porque o proprietário quer morar no imóvel com ele já protegido”, disse Carillo.

Ao planejar a arquitetura desses equipamentos primeiramente o prestador do serviço conversa com o arquiteto e estuda a necessidade do proprietário, os recursos do local, o comportamento dos moradores e funcionários, as incidências de roubos e furtos na região.

Conforme o empresário, tudo deve ser considerado minuciosamente e integrado de forma harmônica e funcional para adequar o projeto de proteção e atender aos objetivos de acordo com a melhor relação custo x benefício e o nível de segurança almejado. O serviço deve preservar a estrutura original do imóvel e otimizar a instalação e a manutenção de equipamentos. Para Carillo, estas são apenas algumas das vantagens de se incluir o projeto de segurança já na concepção de um empreendimento.

Presidente do Sindicato das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança do Estado de São Paulo (SIESE-SP), para Dirceu Ribeiro (foto), os equipamentos de segurança precisam oferecer soluções eletrônicas que atendam às orientações dos projetistas da área de construção com o objetivo de facilitar sua instalação sem prejudicar o aspecto arquitetônico da obra.

Segundo Ribeiro, o procedimento busca a garantia de um padrão de qualidade estética e técnica do projeto. Além disso, o sindicalista alertou para pequenos detalhes que prejudicam a aparência do imóvel, como a incômoda visualização de fios e cabos. A integração desses profissionais – engenheiros e arquitetos com especialistas da área de segurança eletrônica – também é muito importante.

O engenheiro da obra pode encontrar dificuldades ao visualizar um equipamento de segurança e encontrar fios e pontos e não saber a utilidade. Para o representante das empresas do setor de segurança eletrônica, o acompanhamento do prestador de serviço com o arquiteto e o engenheiro da obra é de total importância. Além disso, permite que o serviço seja realizado conforme proposto no projeto. “Esta sintonia confirma a nova tendência do mercado de construção e que, em breve, deverá render bons frutos para ambos os setores”, concluiu o presidente do sindicato.

Fonte: Folha do Condomínio

O professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Paulo Pelegrino, explicou ao DiárioNet que a vegetação impede o escoamento rápido da água, combatendo enchentes e atuando como um isolante térmico, reduzindo a temperatura do prédio. Indiretamente, telhados verdes também contribuem para diminuir o consumo de energia elétrica, pois reduz a necessidade de usar ventiladores ou aparelhos de ar condicionado.

E engana-se quem pensa que é muito difícil manter um telhado verde. A instalação deste tipo de cobertura pode ser projetada para todo tipo de condomínio  - basta escolher espécies que não precisem de muita irrigação, como vegetações rasteiras e rupestres, que suportem períodos de chuva e seca.

Assim, a manutenção terá de ser feita apenas anualmente, com custo similar ao de um telhado comum. “O telhado não tem que ficar parecendo um campo de golf ou um jardim florido. Isso sim dá trabalho”, disse.

Fonte: Licita Mais