Na hora de reformar um prédio, síndicos e moradores devem escolher com atenção o profissional ou a empresa que irá realizar a obra. Os cuidados são necessários para que seja evitada uma tragédia, como a que ocorreu no Rio de Janeiro, em que três prédios desabaram matando 17 pessoas. O síndico Ademyr Cesar Franco, conta que as propostas de orçamento foram avaliadas com cautela antes de ser iniciada a obra.

Segundo o engenheiro especialista em construção civil, Henrique Ely Gouveia, os cuidados devem ser tomados ainda no início do problema. “Os riscos são vários, começam desde um desconforto, como as infiltrações e móveis estragando por causa de mofo, e vão até as mais sérias que podem afetar a estrutura, como a corrosão das ferragens”. Ele apontou que corrigir o problema com antecipação significa economia.

Conforme ele, reformas em prédios exigem atenção redobrada, porque uma obra mal executada pode trazer grandes prejuízos financeiros. “Não adianta você comprar um bom material se não tiver um bom profissional que saiba usar os produtos. Pode haver desperdício”, observou o engenheiro.

Outra consequência ainda mais grave é o risco para a vida dos moradores e por isso é importante o síndico contratar um profissional habilitado que certifique, através do Atestado de Responsabilidade Técnica, que a obra foi executada dentro dos padrões de segurança. “Caso venha ter algum problema, como um desabamento, o engenheiro é responsabilizado pelo caos”, acrescenta Gouveia.

Fonte: G1

A economia a qualquer preço pode fazer com que o barato, depois, saia caro. De acordo com administradoras, a segurança dos condôminos e a qualidade e garantia dos serviços prestados pelos fornecedores, como empresas de manutenção e conservação, por exemplo, não podem ser comprometidas pelos cortes no orçamento.

Revisão dos gastos
Segundo a gerente de Marketing, Angélica Arbex, uma reforma realizada com materiais de baixa qualidade pode comprometer a estrutura do edifício. “Uma reforma barata, porém mal feita, pode gerar problemas estruturais e, consequentemente, novos gastos ao condomínio”, explica.

De acordo com Angélica, o primeiro item a ser revisado é a folha de pagamento do condomínio, responsável por aproximadamente metade do valor da quota paga pelos moradores. Segundo ela, um dos vilões são as horas extras realizadas pelos funcionários, e muitas vezes a contratação de folguistas ajuda a resolver o problema.

Outra medida essencial, e que pode colaborar diretamente com o orçamento do condomínio, é o síndico realizar campanhas de uso racional de água nos apartamentos, instalar sensores de presença e estipular regras para o uso de energia elétrica nas áreas comuns. “Conhecendo o perfil econômico dos moradores e as necessidades do condomínio, sempre é possível economizar”, afirma a gerente.

Fonte: InfoMoney

Em princípio, todo o poder de contratar e demitir funcionários é exclusivo do síndico, na sua qualidade de representante legal do condomínio. Tem ele competência para decidir, isoladamente, usando unicamente seu próprio discernimento e vontade, quando dispensar qualquer dos funcionários do prédio.

Tal poder discricionário tem sido, não raro, motivo de grandes conflitos, especialmente nos casos em que, em razão de longos anos de serviços prestados e da amizade granjeada com os moradores, o zelador ou o porteiro estabeleceram uma espécie de estabilidade social no edifício, passando a fazer parte, como se diz popularmente, do patrimônio do condomínio. Já tivemos conhecimento de várias rebeliões, com convocação de assembléia e ameaças de uns contra outros, por ter o novo síndico demitido o zelador de muitos anos de casa.

Para evitar que a demissão de funcionários se torne o pomo de discórdia da administração ou que parte dos condôminos se sintam indignados com o fato, é possível estabelecer regras quanto às relações empregatícias no condomínio.

A Lei do Condomínio é muito clara ao fixar, como primeira missão do síndico, que lhe compete “representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção” (art. 22, § 1o, a). A convenção poderá normatizar o assunto, determinando, por exemplo, que a demissão de funcionário seja feita pelo síndico somente após ouvir (e obter a aprovação) do conselho consultivo, ou que, se o funcionário tiver mais de cinco anos de contrato, a aprovação deverá ser obtida em assembléia.

São apenas hipóteses, que não invalidam qualquer proposta que atenda aos interesses dos condôminos, que são os verdadeiros detentores do poder no condomínio.

Embora a lei mencione apenas a convenção, entendemos que restrições, nesse sentido, também podem ser inseridas no regimento interno ou simplesmente aprovadas em assembléia geral extraordinária do prédio. Nestes casos, a força mandamental das resoluções condominiais seria menor, tendo mais o caráter de recomendações do que propriamente de regras que o síndico deveria rigorosamente cumprir. Sua desobediência constituiria, por assim dizer, uma infração menor do síndico, o que não impediria, entretanto, que fosse chamado à responsabilidade e destituído pelos condôminos, se acharem que foram desrespeitados em sua vontade.

O tema é polêmico e não comporta uma solução pronta para cada prédio. Mas é bom que seja levado a discussão em uma próxima assembléia, para que os titulares das frações ideais do condomínio fiquem conscientes de que o problema pode ser regulamentado, aliviando-se o síndico, em parte, de seu ônus de terminar ou não o vínculo empregatício de pessoa tão próxima de todos.

Como diz a voz do povo, é melhor prevenir do que remediar.

Atualmente, o consumidor procura uma área de lazer com diversas opções, que atendam às necessidades de toda a família. Muitas construtoras já perceberam o quanto foi ampliado o conceito desse espaço em condomínios. Segundo Odair Senra, diretor de incorporação da Gafisa, hoje o comprador exige qualidade. “A piscina não deve ser um mero espelho d’água. Climatizada, ela se torna muito mais utilizável. Uma sala de ginástica não pode estar apenas maquiada com uma esteira”, explica.

Ou seja: o lazer hoje é dirigido e não apenas um atrativo de vendas. Na opinião do diretor da Gafisa, muito dessa valorização se deve à maior preocupação com a saúde. Por exemplo, se o empreendimento dispõe de um bosque ou de uma grande área verde (outro ponto super valorizado, hoje, entre os lançamentos imobiliários), fica muito mais fácil fazer uma caminhada de manhã ou até à noite. “Se o consumidor tiver que optar entre dois apartamentos iguais, um com lazer e outro sem, certamente ele escolherá a primeira opção”, finaliza.

Se vantagens não faltam ao escolher um prédio com grande variedade de lazer, nem sempre a manutenção de todo esse aparato é tarefa fácil para o condomínio. O Condomínio Maison Blanche, por exemplo, com 44 apartamentos, localizado no bairro paulistano da Chácara Klabin, conta com sauna, sala de ginástica, quadra de tênis e vôlei, piscina, salão de festas e salão de jogos. Porém, o prédio foi entregue pela construtora, sem os equipamentos necessários. “Primeiro fizemos um fundo de reserva para fazer frente a todas as despesas necessárias. Conseguimos comprar tudo: móveis, aparelhos de ginástica, fogão, geladeira – sem onerar o condomínio”, explica a síndica, Teresa Keiko Hirata. Para manter o patrimônio em ordem, só houve uma saída: as salas ficam trancadas, e cada condômino que pega a chave é responsável pelo espaço até sua devolução. “Essa maneira de agir limita um pouco o uso das salas, mas é uma forma de preservar a vida dos equipamentos”, conta a síndica.

A base para um bom funcionamento e organização da área de lazer deve estar no regimento interno do condomínio. “O regimento é aprovado em assembléia pela maioria e estabelece, por antecipação, as regras do jogo. Sem elas, certamente haverá confusão”, analisa Benjamin Souza da Cunha, Vice-Presidente de Condomínios e Relações Trabalhistas do Secovi-SP. É claro que as regras da boa educação ajudam bastante no bom funcionamento e na conservação das áreas de lazer. Não custa lembrar, ainda, a valorização do condomínio. Salões de festas e jogos equipados, piscina limpa e com mobiliário apropriado, churrasqueira em ordem são detalhes que valorizam qualquer apartamento. A limpeza da piscina exige cuidados quase diários, normalmente feitos pelo zelador ou funcionário designado para tal atividade. Para deixar a água da piscina saudável, é preciso medir três elementos: a alcalinidade total (medir uma vez por mês), o pH (medir duas vezes por semana) e o cloro livre (medir três vezes por semana). Para o tratamento químico da água, existe no mercado o cloro granulado, que reúne inúmeras vantagens sobre o cloro líquido: não desajusta o pH, não mancha roupas, não irrita os olhos, não resseca os cabelos e não corrói os equipamentos. Procure uma marca de cloro granulado que dê garantia de qualidade e procedência do fabricante.

Outro ponto importante na limpeza da piscina é a filtragem da água: o sistema de filtragem limpa a água através da areia que está dentro do filtro, removendo cabelos, folhas, restos de protetor solar, algas e outras impurezas que reduzem a ação dos produtos químicos. A limpeza ao redor da piscina também deve ser feita de forma cuidadosa: varra sempre no sentido oposto ao da água.

A armazenagem do cloro e dos produtos auxiliares no tratamento da piscina, como os algicidas, estabilizadores, ajustadores de pH, decantadores, limpa bordas, etc., exige cuidados especiais. Esses produtos possuem ingredientes ativos incompatíveis entre si e, principalmente, com os produtos clorados. Por exemplo: jamais um frasco de ácido usado para redução de pH pode ser armazenado junto a um balde de hipoclorito de cálcio (cloro granulado). Um pequeno vazamento do ácido em contato com o hipoclorito causa uma reação capaz de incendiar os materiais combustíveis próximos. Portanto, para estocar com segurança os produtos para piscina, atenção:

• Leia todas as instruções e precauções constantes nos rótulos;
• Nunca armazene produtos químicos líquidos acima de sólidos;
• Não armazene produtos químicos líquidos perto de cloros (dicloro/tricloro), sem uma divisão, eparando-os;
• Não armazene produtos à base de dicloro e tricloro junto aos cloros granulados sem uma divisão, separando-os;
• Escolha um local seco, com temperatura amena e bem ventilado para guardar os produtos;
• Use somente água para extinguir incêndios com hipoclorito (nunca use extintores de pó seco para o hipoclorito);
• Ao manusear os produtos químicos, sempre utilize luvas plásticas e óculos de proteção.

Fonte: Direcional Condomínios

Os condomínios devem adotar algumas ações prévias para evitar o risco de ficar sem síndico:

1º) Não marcar a reunião para eleição do novo síndico na data de vencimento do mandato do anterior. O ideal é pelo menos duas semanas antes, assim existe tempo hábil para marcar uma nova assembleia, caso seja necessário;

2º) Nas reuniões que acontecem no decorrer do ano, e também no contato com os condôminos, antes da reunião que elegerá um novo síndico, é preciso que pessoas mais envolvidas com a gestão do condomínio, como os conselheiros, abordem o tema, perguntem se o atual síndico quer continuar, se haverá novos candidatos;

3º) Caso ninguém se candidate previamente a assumir o cargo de síndico, é oportuno avaliar a alternativa do “síndico profissional”, pois essa será a solução.

Respondendo à pergunta inicial, quando ninguém quer assumir o cargo de síndico, a solução é contratar um síndico profissional. Esta contratação deve ser feita e aprovada em assembleia, o ideal é sempre apresentar três opções e realizar votação, assim como ocorre no caso de síndicos voluntários.
Porém, vamos supor que o condomínio não tenha adotado nenhuma destas precauções e que no dia da assembleia geral ordinária e da eleição do síndico, nenhum candidato apareça. Como proceder?
Existem três opções:

A) Estender temporariamente o mandato do atual síndico e convocar uma assembleia imediatamente para contratação de um síndico profissional;

B) Eleger um síndico temporário e convocar uma assembleia imediatamente para a contratação de um síndico profissional;

C) A administradora assumir como síndica. O que não indicamos, pois gera conflito de interesses.
O que não pode acontecer é o condomínio ficar sem representante legal.

Em casos extremos, em que ninguém queira assumir a sindicância nem provisoriamente, qualquer condômino poderá encaminhar uma solicitação ao Judiciário, o qual nomeará um síndico judicial.

Por Ricardo Karpat

Fonte: Direcional Condomínios

Escolher o endereço onde vai parar o caminhão de mu­­dança na próxima vez que você mudar de casa é tarefa delicada. Exige cautela, paciência e dedicação para avaliar as diversas opções. Em Curitiba, quem há bairros e regiões para todos os gostos: só depende do interesse do de quem vai comprar ou alugar. Há opções para quem quer serviços por perto, contato com a natureza, para deixar de usar o carro, para quem quer uma vizinhança mais dinâmica ou prefere um bairro com clima de cidade do interior.

“Depois de escolher se você quer um apartamento ou casa, o que já limita as opções, é preciso pensar na localização. Temos percebido que a maioria das pessoas prioriza morar perto do trabalho”, afirma Paulo Sérgio de Grande, corretor da imobiliária Magma. Outra recomendação, considerada essencial, é que o interessado visite a região e o imóvel no qual está interessado várias vezes durante o dia. “É melhor que as pessoas visitem esses lugares de manhã, à noite, na hora de sair para o trabalho, em dias úteis e nos finais de semana para conhecer melhor a região”, ressalta o corretor. De acordo com ele, a maioria dos consumidores não presta atenção em detalhes na hora da escolha, que podem fazer diferença no dia-a-dia.

“Grande parte dos consumidores vai pela empolgação e não repara na vizinhança, se há um mercado ou padaria por perto e até mesmo em valores que são posteriores, como condomínio”, exemplifica. Para o diretor de venda da Apolar, Daniel Galiano, a primeira preocupação de quem vai comprar ou alugar é com a segurança. “Depois é que a pessoa presta atenção no que tem ao redor, às vezes depois de estar morando no local”, afirma.

Corretores e urbanistas endossam que é importante avaliar o que há por perto de casa, para além das suas preferências pessoais. “Eu posso estar perto da natureza ou ir até o trabalho a pé. Mas a localização pode se tornar um problema se todo dia eu precisar pegar o carro para ir até a padaria”, lembra Giselle Dziura, arquiteta e urbanista, professora da pós-graduação da Universidade Positivo.

A arquiteta Ester Kloss aconselha que a escolha seja feita pensando na qualidade de vida. “Hoje, várias regiões oferecem serviços e os bairros chegam quase a ser independentes”, diz. Ela comenta que a prioridade para escolher deve incluir o cálculo de distâncias. “É bom ficar perto do trabalho, se livrar do carro e do trânsito para diminuir o tempo de deslocamento e aumentar as horas em casa ou em atividades de lazer”, reforça.

A vista compensa

As regiões próximas aos parques e regiões de preservação da cidade oferecem convívio com as áreas verdes, mas podem indicar a necessidade de transporte particular. “O Ecoville, por exemplo, é maravilhoso, mas em questão de serviços ainda é fraco. Quem mora lá depende de carro para tudo”, comenta Daniel Galiano. Ele cita outros bairros que podem agradar quem quer proximidade com a natureza: Jardim Botânico, São Lourenço, Tingui, Tanguá e também as proximidades com o Parque Barigui.

“Se a intenção é ficar perto da natureza, recomendamos que as pessoas procurem conhecer o zoneamento dos bairros. Há locais onde há maior restrição para construções, com tendência a permanecerem mais arborizados”, afirma Paulo de Grande. Ele cita o exemplo de algumas regiões de Santa Felicidade onde o regramento permite apenas a presença de uma família a cada 300 metros quadrados. “Ali você terá essa garantia”, aponta.

Deslocamentos mais rápidos

De acordo com os especialistas, para quem quer transporte coletivo, o leque de opções fica maior. “Curitiba se desenvolveu em torno do eixo de transporte e, se a intenção é garantir a facilidade para transporte, a escolha deve ser feita por lugares próximos às vias estruturais ou aos terminais de ônibus”, afirma Ester Kloss. Como a Avenida João Gualberto, mostrada na foto.

Por isso, as regiões que circundam o anel central são as mais indicadas. “Batel, Mercês, São Francisco, Rebouças, Cristo Rei, Água Verde, Portão, Cabral e Juvevê estão entre os bairros que desenvolveram pólos centralizadores, onde é possível encontrar de tudo”, diz Giselle Dziura. Bancos, farmácia, mercado e padaria são citados por ela como comércio de apoio imediato, então tem de estar perto de casa para facilitar o cotidiano. Outros serviços, que são usados mais esporadicamente, como lojas de roupa e concessionárias, podem estar mais longe de casa.

Tudo por perto

O centro da cidade é, por excelência, o local onde se concentram comércio e serviços, que monopolizam a ocupação. Mas algumas construtoras e incorporadoras começam a ver o Centro como opção para um público que prefere não depender de ônibus ou carro, quer por perto opções de lazer e cultura e, ainda, conviver com o aspecto mais peculiar de cada cidade. “É no Centro que estão os imóveis mais antigos, que contam a história da cidade e onde estão os calçadões, cafés e as figuras pitorescas”, comenta a arquiteta Ester Kloss.

Por falar em história, a arquiteta lembra que outro interesse que pode movimentar o morador do centro são os imóveis antigos, que podem ser encontrados por preços mais baixos. “E os imóveis costumam ser mais amplos, o que propicia reformas e customizações. O proprietário costuma ter grande chance de usar esses espaços da maneira que quiser, pois são amplos e funcionais”, indica. Na foto acima, uma vista da Praça Osório pela janela do edifício Provedor.

Fonte: Gazeta do Povo