Tag: convenção do condominio

23 de julho de 2013   Publicado por: Garante Floriano

A importância do regimento interno e da convenção condominial

Com o objetivo de tornar a vida em condomínio mais agradável para todos os moradores, esses dois documentos promovem uma melhor convivência

É sabido que toda sociedade precisa de regras para que haja respeito mútuo e todos saibam quais são seus direitos e deveres. E na vida em condomínio não é diferente. São necessários documentos especiais que deixem estabelecidos, de forma clara e concisa, como funciona a organização do prédio, bem como a forma de funcionamento das demais ferramentas necessárias para fazer com que haja uma boa convivência entre os moradores e um bom entendimento com funcionários e o síndico. Dentre esses documentos que estabelecem as leis do condomínio, podem ser destacados dois deles, o regimento interno e a convenção do condomínio.

O regimento interno de um condomínio é um conjunto de regras que têm como objetivo melhorar ou manter correta a conduta dos moradores do prédio e de seus visitantes. Normalmente, esse regimento faz parte da convenção do condomínio, porém, eles não podem ser confundidos: cada um tem sua função, sendo que um não pode contrariar o outro, apenas complementar.

Segundo Carlos Samuel de Oliveira Freitas, advogado e diretor de condomínios e jurídico da Imobiliária Primar Administradora de Bens, do Rio de Janeiro, na convenção condominial deve estar escrito, por exemplo, a quantidade e o tamanho das vagas das garagens, se elas são exclusivas para cada morador ou não, se existe a necessidade de manobristas ou se podem ser usadas por veículos que não sejam de moradores do condomínio.

“Em geral, nos condomínios, a garagem é um dos lugares que acaba gerando conflitos se as normas não estiverem muito claramente especificadas. Neste caso, a orientação é para que, antes de qualquer conflito, seja feita uma assembleia específica para regulamentar adequadamente o seu uso e entrar em acordo com os moradores” comenta.

Já o comportamento das pessoas que moram ou trabalham no condomínio deverá estar escrito no regimento interno. Esse documento deixa claro a forma como devem ser cumpridos os direitos e deveres de cada um. “Esse é outro ponto que outras vezes pode gerar conflitos. Por mais que as regras estejam escritas de forma clara, muitas vezes por ignorância, descuido, negligência ou mesmo rebeldia, algumas delas acabam sendo desrespeitadas, ocasionando discussões e dificultando a convivência no condomínio” ressalta Freitas, diferenciando o regimento interno da convenção condominial.

O especialista lembra que, em casos polêmicos, deve sempre prevalecer o bom senso e que o condomínio deverá, sempre que possível, promover revisões nos textos do regimento interno, procurando adequá-los a vida atual, que vem sofrendo grandes transformações, principalmente na área tecnológica, garantindo-lhe, consequentemente, maior eficácia.

Fonte: Primar Administradora de Imóveis

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11 de junho de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Alteração de fachada e área comum

O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções

Alteração de fachada e área comum

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

  • Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

  • Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido.

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

  • Porta
  • Cor das paredes internas e externas
  • Forro ou teto
  • Grade ou parapeito*
  • Fechamento com vidros ou grades
  • Telas de proteção**
  • Películas de proteção nos vidros
  • Toldos
  • Ar-condicionado
  • Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

  • Colocar ou instalar varais
  • Guardar bicicletas
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito


2) Fachadas

  • Instalar antenas
  • Trocar janelas ou vitrôs*
  • Fechar a área de serviço**
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

  • Trocar a porta de entrada do apartamento*
  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
  • Trocar a porta do depósito
  • Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
  • Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia. Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337.

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

  • Seja rigoroso e não abra exceções
  • Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
  • Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
  • Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras
Fonte: Sindico Net
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10 de junho de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

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30 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Cláusula vira armadilha

Não pode mais a Vara de Registros Públicos recusar-se a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

Problema de difícil resposta nos foi formulado. Resumimos:

“Primeiro é importante ressaltar que o índice de inadimplência do condomínio chega a um patamar de 48%, que vem se mantendo já há alguns anos. Alguns dos inadimplentes não pagam por problemas de ordem pessoal com ex-síndicos, outros porque também estão deixando de pagar as prestações junto ao agente financeiro. Para se ter uma ideia da gravidade, nos meses de junho a agosto tivemos que estabelecer horários para uso do gás, vez que o condomínio não tinha dinheiro para pagar o reabastecimento.”

Prossegue:

“Em agosto, decidimos por alterar a convenção do condomínio, o que foi feito através de assembleia específica. Na convenção há cláusula estabelecendo que os inadimplentes não têm direito a voto. Cumprindo todos os trâmites, conseguimos aprovação daqueles adimplentes com direito a voto (o que deu mais que os 2/3 exigidos pela lei e pela convenção). No entanto, a alteração não passou no registro de imóveis ao argumento de que as assinaturas não representavam, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.”

Continua:

“Realmente, concordamos que a aprovação não se deu com os 2/3 de todos os condôminos. Mas nem teria como ser diferente. Afinal, se condômino inadimplente não vota, não conseguiríamos nunca atingir tal fração. Assim, a interpretação que temos, e a que pretendo levar à Vara de Registros Públicos é que em havendo uma cláusula que não permita a votação dos inadimplentes, não há como considerá-los na assembleia, sob pena de nunca se conseguir alterar a atual convenção.”

Hoje, o próprio Código Civil estabelece que apenas os condôminos em dia com o pagamento das cotas podem participar de assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (grifo nosso).

Lembra o Telecondo, em miniparecer sobre esta mesma pergunta, que a Lei 4.591/64, ao tratar da aprovação da convenção (art. 9º), diz que esta se considera aprovada quando “reúna as assinaturas de titulares de direitos que  representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio”, entendendo, pois, que se a convenção e o próprio Código Civil instituem restrições a determinados proprietários, estes não seriam tidos como “titulares de direitos”. Assim, a limitação do direito de voto dos inadimplentes não pode servir como argumento para se negar o registro da cártula condominial.

O novo Código Civil ainda determinou, em pelo menos dois artigos tratando das penalidades impostas aos condôminos (1.336 e 1.337), o quórum com base nos “condôminos restantes”, excluindo os infratores do cálculo. Aplicando-se, por analogia, este princípio, temos mais um argumento a sustentar que os inadimplentes não devem ser incluídos na conta de deliberação do condomínio, o que permitiria o registro de alterações da convenção pelo quórum ‘líquido’ de 2/3 dos condôminos.

Em outras palavras: não pode mais a Vara de Registros Públicos recusarse a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

*Luiz Fernando de Queiroz

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29 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

STJ livra prédio de ônus

O condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”

Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (REsp n. 268.669-SP).

Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.

Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido: “O bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois se opõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.
Os demais membros da Quarta Turma do STJ – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.

O ministro Barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.

Todos conscientes

Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:

“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, liberase-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”

Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra o relator que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto, que “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.

Acórdão recente, de 2006, confirma a assertiva: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (EREsp n. 268.669, min. Ari Pargendler). Em outras palavras, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

*Luiz Fernando de Queiroz

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23 de julho de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Fundo de Reserva nos Condomínios

Convenção do Condomínio estabelece a forma de cobrança.

Com a entrada em vigor do novo Código Civil a criação do Fundo de Reserva deixou de ser obrigatória, como era previsto na Lei 4591/64, sendo assim não há mais a obrigatoriedade de criação do fundo de reserva nas Convenções, todavia a cobrança deve permanecer quando legitimadas nas Convenções atuais. Em caso de inexistência de definição na Convenção, o fundo de reserva poderá ser criado em deliberação de Assembléia, especialmente convocada para este fim.

O Fundo de Reserva, como o próprio nome diz é uma reserva financeira criada para o pagamento de despesas emergenciais extraordinárias, não estimadas no orçamento anual aprovado.

Buscando manter a saúde financeira do Condomínio, mesmo que não obrigatória, é de grande importância a instituição desta reserva, tratando-se de medida essencial para garantir meios de realizar obras indispensáveis e emergências, sem depender de elevadas Cotas Extras.

A Convenção de Condomínio estabelece a forma de sua cobrança, e a base de cálculo geralmente é de 5% ou 10% do Orçamento das despesas ordinárias.

É aconselhável que seja também instituído um “teto” para esse fundo, de forma a não se imobilizar recursos em demasia, onerando os condôminos.

Salienta-se que estes recursos passam a ser do Condomínio, não havendo o que se falar em restituição em caso de um proprietário alienar a sua unidade, pois possuem natureza Propter Rem, ou seja, é ligada ao imóvel e não ao proprietário.

Outra questão levantada, é: como guardar esses recursos?

É recomendável que esses recursos sejam aplicados em caderneta de poupança, em conta própria, evitando aplicações de risco e zelando para que não se confundam com o movimento rotativo de caixa.

“Muitos Condomínios confundem o Fundo de Reserva com recursos de giro de caixa, e simplesmente perdem o controle do uso. Em nossos trabalhos analisamos a conta do Fundo e verificamos se o seu uso restringe-se às Despesas Extraordinárias, pois foi para isso que foi instituído.” diz Sérgio Paulo, Sócio da Indep Auditores, empresa que mantém um de seus escritórios dedicado exclusivamente ao segmento Condomínios.

Manter controle permanente, boa guarda, transparência e uso devido são essenciais para a boa prestação de contas do Fundo de Reserva.

Fonte: Administradores

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6 de março de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Edifícios de uso misto ficam na região central

Limitação por características do zoneamento da cidade restringe a área onde está esse tipo de empreendimento. Proximidade com serviços é essencial para sucesso de vendas

A tendência dos lançamentos nos bairros da região central de Curitiba é oferecer, além de área residencial, salas comerciais e para oferta de serviços. São os edifícios de uso misto que têm, como público-alvo, jovens, casais e executivos que estão na cidade a negócios. Aliar serviço, espaço corporativo e moradia é um movimento recente, mas que deve acompanhar os novos imóveis lançados no centro da cidade e bairros próximos, como Batel, Agua Verde e Centro Cívico.

“O setor imobiliário considera que a oferta desse tipo de empreendimento ainda vai aumentar, porque as pessoas estão procurando a facilidade de morar perto do trabalho e ter serviços próximos do lugar onde reside”, comenta Elisabeth Ribeiro, proprietária da imobiliária Re/max Integral.

Por isso, a região central é ideal para receber esse tipo de empreendimento, pois, por natureza, oferece comércio, restaurantes e opções de lazer. “Não como fugir dessa região, até por causa do código de zoneamento da cidade. Isso acaba inviabilizando imóveis comerciais em outras áreas”, comenta Gustavo Selig, presidente da Associação de Dirigentes das Empresas do Mercado Imo­­biliário no Paraná (Ademi-PR).

Segundo ele, o mercado se mobiliza para que o zoneamento seja revisto para que, em outros bairros, possam ser construídos imóveis comerciais. “Mas, por enquanto, o movimento mais forte desse tipo de empreendimento vai ser no centro”, analisa.

O diretor regional da Cons­­trutora Rossi, Gustavo Kosnit­­zer, avalia que o segmento ainda tem espaço na capital, porque o curitibano enxergou vantagens em aliar residência e trabalho. “Um fator para que esse negócio dê certo é que Curitiba abriga muitas empresas de fora e, quem vem de outra cidade para trabalhar, está optando por um empreendimento que facilite a vida dela, onde tudo que ela precisa esteja por perto”, defende.

A construtora, que é responsável pelo Universe Life Square, obra com destino multiuso no Batel, deve continuar planejando lançamentos parecidos. “Enquanto encontrarmos terrenos com boa localização, um terreno privilegiado, que fique nas áreas mais centrais e esteja perto de serviços, acredito que teremos público interessado tanto nas unidades residenciais quanto nas corporativas”, fala. De acordo com ele, a atmosfera da vizinhança influencia: tem de ser em área central para oferecer comodidade ao usuário.

Panorama

A Ademi-PR ainda não sabe estimar quantos lançamentos desse tipo já existem em Curitiba. A pesquisa de mercado, solicitada pela associação, ainda não registra esse tipo de imóvel. “É uma novidade também para nós. A partir desse ano, imóveis multiusos entram na análise e a partir daí poderemos ter uma visão mais clara do que este nicho significa para Curitiba”, aponta o presidente da entidade, Gustavo Selig.

Desafios legais

Em um imóvel onde estão conjugados interesses tão diversos, o desafio é conseguir unir os direitos e deveres das áreas residenciais e comerciais dentro do uma mesma convenção de condomínio. “Esse tipo de imóvel é fruto do crescimento das cidades. Por isso, é importante que os administradores se preocupem com uma convenção que dê conta dessa multiplicidade”, indica a advogada Lourdes Rocha dos Santos. De acordo com ela, nesse caso, para manter a harmonia no local, é indicada a criação de subcondomínios para cada área distinta, dessa forma, cada parte da edificação tem seu regramento específico.

Explicação

Multiuso por quê?

Os edifícios multiuso – ou mixed use no jargão do mercado imobiliário – são imóveis que destinam seus espaços para usos diversos, que podem ser residencial, corporativos, estacionamento, lojas, prestadores de serviços, entretenimento e até hotelaria. Já estão em grandes cidades ao redor do mundo, como Nova Iorque, Londres, Tóquio e São Paulo. O objetivo é facilitar a vida do usuário, que, preferencialmente, não precisará percorrer grandes distâncias para trabalho ou lazer. O conceito que defende o escritório ou cinema a um elevador de distância retoma um costume das pequenas cidades, onde tudo está por perto. Estes prédios geralmente estão em terrenos bem localizados nos bairros centrais e são compactos: apartamentos de um ou dois dormitórios, com pouca área privativa e muitos espaços comuns.

RMC também entra na onda

Em São José dos Pinhais, maior cidade da região metropolitana de Curitiba, os imóveis multiusos também começam a ganhar espaço. Na última semana, o edifício Van Gogh – que terá torre residencial e comercial – foi lançado para os investidores. De acordo com os idealizadores do empreendimento, uma das intenções é suprir a necessidade de salas comerciais na cidade.

Assim como em Curitiba, lá, o multiuso também ficará no centro da cidade. “Vamos unir vocações diferentes, porque a cidade precisa e também para aproveitar um terreno muito bem localizado, perto do shopping, da prefeitura e da câmara de vereadores”, lembra Rodrigo Porto, sócio da construtora Porto Ca­­margo.

Segundo ele, não é qualquer terreno que pode receber um prédio como esse. “Pesquisa­­mos o mercado durante oito meses e o planejamento desse tipo de imóvel também é bem específico”, completa.

No edifício estarão disponíveis 70 salas comerciais ou oito andares com lajes corporativas (quando uma empresa se instala em um andar inteiro), 56 apartamentos de um, dois ou três quartos. De acordo com Porto, o início da obra será ainda no primeiro semestre de 2012 e deverá durar 30 meses.

Economia

Para não perder tempo

Outro argumento usado para defender a proliferação de imóveis multiusos é o melhor e máximo aproveitamento do tempo. “Cada segundo vale ouro e no tamanho de cidade que vivemos hoje em dia, fica cada vez mais difícil se locomover”, indica Elisabeth Ribeiro. Ela argumenta que as pessoas têm voltado a ter um hábito antigo que é trabalhar e morar em ambientes próximos. “Antigamente, o sapateiro, a costureira, tinham seu cantinho em casa para trabalhar. O multiuso é uma reedição dessa tradição, um conceito que evoluiu e agora também traz benefícios e segurança”, elenca.

De acordo com ela, a forma como esses empreendimentos são pensados facilita a vida do usuário dessas unidades, pois os imóveis tendem a ficar próximos a bancos, supermercados, shoppings e outros serviços, sem o ônus do deslocamento.

Fator relevante, de acordo com a corretora de imóveis, seria a revitalização de áreas centrais, que atualmente não contam com moradores. “Existem até mesmo algumas regiões do centro e proximidades que estão deterioradas e um novo imóvel, do porte que costumam ser os multiusos, diminui o custo para a comunidade, pois há um ‘restauro’ da região, inclusive com a chegada de mais elementos que vão conferir segurança”, defende.

Além do tempo e segurança, investidores indicam outra qualidade para os prédios de uso múltiplo: sinergia. “Além da praticidade, é uma obra que é autossustentável ou que tem vida própria. Os moradores e trabalhadores dão o respaldo para que o sistema de serviços instalado lá se mantenha”, diz Gustavo Kosnitzer.

 

Fonte: Gazeta do Povo

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6 de março de 2012   Publicado por: Garante Floriano

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Edifícios de uso misto ficam na região central. Limitação por características do zoneamento da cidade restringe a.. http://t.co/SXn3qlTb

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23 de janeiro de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Construção civil vive onda v…

Construção civil vive onda verde.. Em apenas dois anos, 40% dos novos prédios comerciais do Rio deverão ser.. http://t.co/i4QeFrbR

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