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3 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Cães em Apartamentos

Com relação à legislação, é preciso deixar bem claro que a Lei 4.591/64 não regula mais os condomínios em edificações, mas tão somente as incorporações imobiliárias. Isto porque o Novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) passou a tratar inteiramente da matéria. E, embora não tenha revogado expressamente a mencionada lei, ela está revogada com relação aos condomínios, de acordo com o disposto no artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que considera como uma das causas de revogação da lei posterior, quando regula inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

Assim, a lei que regula os condomínios em edificações é o Novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003 e trata os condomínios nos artigos 1.331 a 1.358, sob o título “Do Condomínio Edilício”.

Outra questão importante é que nem a Lei 4.591/64, que regulava o condomínio, nem o atual Código Civil, tratavam ou tratam especificamente de cães, ou de qualquer outro animal de estimação. São eventualmente as convenções condominiais e os regulamentos internos, que disciplinam (ou proíbem).

O artigo 19 da Lei 4.591/64 dizia que o condômino tinha “o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Portanto, o que a lei anterior previa, é que um condômino não tem o direito, nem pode causar prejuízo ao outro, ou incomodá-lo. A atual diz, no artigo 1.336, inciso IV, que o condômino não deve alterar o destino de sua unidade, bem como não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.

Podemos concluir que o morador (condômino ou não) não pode é ter vários animais nas unidades, o que atinge a questão da salubridade, bem como cães que latem muito. Mas, segundo nosso entendimento, independentemente do tamanho.

As convenções que permitem cães nos apartamento até determinado peso, certamente não prevalecerão perante o judiciário, porque é um grande absurdo. Imaginemos um cão que engorda. Os donos terão que se desfazer dele? Vejamos o aspecto prático: primeiramente, o condomínio terá que adquirir uma balança especial, como as que existem nas clínicas veterinárias.

Em seguida, terá que prever quem fará a medição do peso. O zelador? O porteiro? De quanto em quanto tempo? E se o cão engordou, ele já sai da balança diretamente para fora do prédio, sem poder retornar ao apartamento?

Com relação à proibição de animais de estimação em apartamentos, principalmente cães, o atual Código Civil, na parte que regula os condomínios, nem toca no assunto. É o entendimento jurisprudencial que permite, mesmo nos casos em que a convenção proíbe.

A convenção e o regulamento interno só podem – e devem – regular o assunto, como, por exemplo, proibir raças tidas como ferozes, exigir o uso de coleira e guia, que a condução do animal deva ser somente através do elevador de serviço etc.

Já nos deparamos com casos em que os cães somente podiam ser carregados no colo. Uma condômina tinha um labrador, que é um cão de porte médio, mas geralmente extremamente dócil, que entretanto pesava cerca de 35 quilos e, é lógico, ela só podia passar com ele pelas áreas comuns, para sair do prédio, no chão.

Como sempre, deve prevalecer o bom senso e uma dose de tolerância.

** Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.dclauro.com.br).

Fonte: Folha do Condomínio

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3 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Jurisprudências sobre multas em condomínios

Penalidades devem ser dadas como manda a lei e a convenção de cada condomínio.

Mesmo com uma conduta irregular, algumas vezes o condomínio não consegue multar o condômino infrator por não seguir o trâmite legal corretamente. Veja abaixo três decisões do TJ-SP sobre o assunto.

Na primeira decisão, pesou o fato da assembleia não ter aprovado com o quórum qualificado de três quartos dos condôminos a multa para condôminos antissociais, além do prazo para o morador infrator se defender ter sido considerado curto demais.

Na segunda, o juiz entendeu que a decisão foi apressada e que deveria haver maior debate sobre o assunto.

Na terceira, o condomínio teve sua multa anulada por não ter dado prévia notificação de que seria multado, e que por isso, não teve como parar sua conduta prejudicial antes da multa.

Veja:

  1. Ementa: Para impor multa a condômino por reiterado comportamento antissocial exige-se, do síndico, notificação com descrição objetiva do fato ou dos fatos a que corresponda ou correspondam cada comportamento nocivo, além de prazo razoável para defesa. Exige-se, mais, “ulterior deliberação da assembleia” com quórum “de três quartos dos condôminos restantes”. Ausentes tais requisitos formais, anula-se a sanção imposta, repelindo-se, antes, as preliminares. (Fonte: TJ/SP 01/06/2011)
  2. Ementa: Sanção aplicada a condômino, por ato antissocial. Indeferimento liminar da petição inicial. Inadmissibilidade. Individualização das condutas infratoras. Questão relativa ao quorum para a aplicação da pena que deve ser submetida ao amplo debate e decidida só a final. Provimento da apelação para que o processo tenha prosseguimento. (Fonte: TJ/SP 24/03/2010)

  3. Ementa: As questões postas ao crivo do douto sentenciante cingiam- se à matéria preponderantemente de direito, prescindindo, pois, da propalada dilação probatória. A par disso, insta assentar que mesmo os aspectos fáticos da demanda estavam suficientemente claros ao Magistrado, fornecendo-lhe um seguro juízo de certeza no sentido da procedência apenas em parte do pleito do autor. Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Multa aplicada por ato antissocial. Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Penalidade anulada. Inteligência dos arts. 1.336 e 1.337 do código civil. Recurso improvido. Para a aplicação da multa prevista no art. 1.337, parágrafo único, do Cód. Civil, por violação reiterada aos deveres condominiais, mister a prévia notificação do condômino acusado para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa. Não basta a notificação posterior à aplicação da sanção para pagamento. (Fonte: TJ/SP 08/11/2010)
Fonte: SindicoNet
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2 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Economia de água fica longe de residenciais

Adotar hábitos sustentáveis é um apelo que vai se tornando cada vez mais presente no dia a dia. Em casa, na rua ou no trabalho não faltam recomendações a respeito de descartar o lixo em locais adequados e economizar energia, por exemplo.

A adoção de tecnologias para economizar água em condomínios residenciais, contudo, ainda parece atrair poucas construtoras e moradores de São Paulo. Em março, comemora-se o Dia Mundial da Água. Poucas medidas são abraçadas nos projetos de novos empreendimentos – elas são mais comuns em edifícios comerciais, como no Alvino Slaviero, em fase final de acabamento na Avenida Faria Lima, que vai reutilizar água da chuva.

Com o consumo residencial na capital tendo se estabilizado nos últimos seis anos em 13 m³ (ou 13 mil litros) por família/mês, as principais ações para economia de água nos condomínios ainda estão limitadas ao uso de hidrômetros individuais. Importante para reduzir o consumo, a medida poderia ser complementada com outras tecnologias para propiciar economia ainda maior.

“Em São Paulo, não é obrigatório o uso de hidrômetro individual, mas as incorporadoras e a própria Prefeitura buscam conscientizar os moradores”, afirma o diretor da vice-presidência de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Juraci Baena Garcia.

Ele afirma que a tendência dos novos empreendimentos é adotar o sistema individualizado, que pode trazer economia de até 15% de água, mesmo nos condomínios em que o consumo é baixo. Para a arquiteta Renata Marques, que atua com projetos residenciais e comerciais, o uso de hidrômetro individual, contudo, ainda não é um grande atrativo na hora de comprar um apartamento. “Muitas vezes, os moradores só percebem a economia quando começam a utilizar (o apartamento com hidrômetro individual), principalmente os que vêm de edifícios mais antigos. E então começam a valorizar isso”, diz a arquiteta.

Como em outras escolhas, mexer no bolso ainda é um dos argumentos mais importantes para convencer as pessoas a fazer economia de água. Essa ideia motivou o empresário Leonardo Lopes. Há 19 anos, ele começou a pesquisar e a desenvolver produtos para economizar e criou o Projeto Cura – Consumo e Uso Racional de Água.

Desde então, ele oferece um conjunto de melhorias para os edifícios conseguirem reduzir o uso da água. Como pagamento, ele recebe, por um período estipulado em contrato, metade do dinheiro que o cliente deixou de gastar na conta de água.

Sua empresa já atendeu mais de mil edifícios, mas apenas um residencial, e a explicação para esse é simples: como a água para uso comercial em São Paulo custa R$ 25 o metro cúbico e a residencial, R$ 4, os moradores não têm a mesma preocupação que empresários e comerciantes. “As pessoas não têm consciência ecológica, porque acham que a água é fácil de se obter. Já fui a prédios residenciais tentar convencer o pessoal a fazer um projeto e muita gente responde que não está nem aí”, conta Lopes.

Garcia, no entanto, vê a preocupação com a economia de água como uma tendência que vem sendo incorporada, segundo ele, a projetos comerciais e residenciais de diferentes níveis. Ainda assim, ele reconhece que, para as empresas, o consumo de água tem um apelo maior.

“O cliente comercial está preocupado com os custos do seu empreendimento, por isso vigia mais o consumo de água. Nos residenciais, a vigilância é menor, não por falta de consciência mas pela maneira de lidar com as despesas mesmo”, afirma.

O fato é que torneiras econômicas, reguladores de vazão nos chuveiros e descargas com fluxo menor não são baratos. “Para fazer as adequações, pode ser necessário um custo maior, mas ao longo do tempo a própria tecnologia vai barateando e vale a pena por vários motivos”, argumenta o diretor do Secovi.

Mais do que dispor de tecnologias modernas, a atitude de cada um é essencial. As recomendações são conhecidas: limpar calçadas com vassouras e fechar a torneira ao escovar os dentes são algumas delas.

Também é importante saber identificar vazamentos e acompanhar as leituras dos hidrômetros, ações que podem ser facilmente aprendidas por condôminos e funcionários.

A Sabesp oferece curso para interessados em aprender a identificar vazamentos e outros problemas de encanamento em prédios. Informações podem ser obtidas pelo telefone 0800 011 9911. O Secovi comercializa o Manual do Uso Racional da Água, com dicas e recomendações para síndicos, funcionários e moradores. Informações pelo e-mail  biblioteca at secovi.com.br.

Edifício de escritórios conquista certificação

Seguindo a tendência mundial de adotar iniciativas sustentáveis nos edifícios, a cidade vai ganhar mais um prédio com certificação LEED, principal selo para certificar construções consideradas sustentáveis.

Localizado na Avenida Faria Lima, o Edifício Alvino Slaviero vai contar, entre outros itens, com um sistema de captação e tratamento de água da chuva na cobertura e nos jardins. Essa água poderá ser reutilizada em vasos sanitários, na lavagem do prédio e na decoração (chafariz).

Dessa maneira, a economia anual de água na torre comercial de 12 andares poderá chegar a 60% ao ano, se comparada com outros edifícios do mesmo porte, segundo informações da empresa Brasilincorp, incoporadora responsável pelo edifício.

O diretor-executivo da companhia, Murilo Cerdeira, afirma que a busca por esse tipo de construção vem aumentando desde 2008. “Temos percebido essa demanda das multinacionais, que vem das matrizes europeias e americanas, onde essa preocupação é mais antiga.” Ele diz que a incorporadora planeja iniciar neste ano um projeto de condomínio residencial no Panamby com tecnologias sustentáveis.

Condomínios. Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert, lembra que o Estado de São Paulo, onde está o maior contingente da população consumidora do País, tem apenas 1,3% do total da água doce do território brasileiro. São 30 mil condomínios apenas na Capital, 35 mil na Grande São Paulo e 50 mil no Estado. “Praticamente todos têm algum tipo de desperdício de água.”

Cerca de 40% da carteira de condomínios do Grupo Hubert, 12.960 imóveis, conseguiu reduzir em torno de 30% a conta mensal de água. A diminuição foi registrada com a instalação de hidrômetros de medição individualizada nessas unidades. Segundo a administradora, esse resultado ajuda a diminuir a taxa do condomínio, porque água é a segunda maior despesa ordinária do rateio, respondendo com até 15% do total da taxa.

Fonte: O Estado de São Paulo

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2 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Obrigações de síndico

Veja as responsabilidades que competem ao gestor do condomínio

Já me deparei com diversos problemas causados em condomínios e agravados única e exclusivamente pela omissão de seu comandante, o síndico(a).

Diz o artigo 937 do Código Civil: “O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.”

Ainda com apoio na legislação específica, o artigo 1.331, parágrafo segundo, declara como sendo área comum, logo, de obrigatoriedade de manutenção comum o telhado do prédio:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Parágrafo segundo – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O artigo 1.341, parágrafos primeiro e quarto colocam uma pá de cal, se dúvida há, quanto a obrigatoriedade e urgência das obras necessárias no condomínio e mesmo em relação ao condômino, veja-se:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – omissis

II – omissis

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

A responsabilidade do síndico(a) quanto ao dever de agir tratando-se da manutenção e diligência neste sentido, é objetiva, veja-se do texto legal:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

E mais, a ausência da manutenção adequada das áreas comuns, pode causar danos reflexos às demais estruturas condominiais, interferindo até na questão do seguro coletivo do condomínio que tem previsão legal. Daí a necessidade imperiosa de se efetuar a constante manutenção das áreas comuns.

A obrigação de indenizar do condomínio em casos como estes é pacífica em nossos tribunais. Neste sentido, segue julgado recente:

ACÓRDÃO:

Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL – Indenização – Culpa, por conduta omissiva, reconhecida – Ação movida por condômino contra o condomínio pela má conservação de área comum, danificando unidade condominial – Procedência – Recurso provido, em parte, tio-só para adequação da indenização devida – Agravo retido improvido; apelação provida parcialmente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO

CÍVEL n° 102.782-4/6-00, da Comarca de SANTOS, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BOM SUCESSO, sendo apelados ROSA ALVAREZ QUINTANA e OUTRO.

 Por Fernando Augusto Zito*

Fonte: SindicoNet

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1 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

A importância da limpeza da calha

A falta de cuidados com o sistema de captação de águas pluviais pode comprometer a qualidade da residência, com o surgimento de infiltrações, alagamentos e umidades. O problema, segundo o engenheiro civil Flávio Figueiredo, se agrava no período das chuvas. Ele afirmou, no entanto, que através de uma medida preventiva simples, a limpeza do sistema de calhas e condutores pluviais, “mas muitas vezes esquecida”, o risco pode ser evitado.

Embora possa parecer óbvio, o engenheiro explicou que nunca é demais relembrar que nas residências é pelo telhado ou cobertura dos imóveis que o sistema escoa a água da chuva, com os condutores sendo responsáveis por seu direcionamento à rede pública. “É preciso manter o sistema limpo e em bom estado de conservação, para assegurar seu bom funcionamento”, disse.

O acúmulo de sujeira, como folhas, pode resultar em entupimento, com infiltrações e até em alagamentos, alertou Figueiredo. “São problemas que podem ser solucionados, facilmente. Basta retirar os resíduos que estão na superfície da calha e desobstruir os condutores”, orientou o engenheiro.

Ele complementou que essa atividade de manutenção e limpeza precisa ser rotineira e a periodicidade depende das características do sistema, da idade da edificação e do grau de risco existente em cada caso.

Fonte: Folha do Condomínio

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1 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Moderno é construir com madeira

Apresentando técnicas e soluções , evento desfaz equívocos sobre o uso desse material na construção.

Divulgação / Sistema “wood frame” da empresa Tecverde: residên-cias de qualidade, erguidas em tempo recorde e com menos pessoal
Sistema “wood frame” da empresa Tecverde: residências de qualidade, erguidas em tempo recorde e com menos pessoal

Em um país com grande demanda por residências de interesse social, o atraso no uso de tecnologia para a madeira na construção civil é um contrassenso. No Canadá e nos EUA mais de 90% das construções são feitas à base de madeira processada industrialmente – e em muitos países europeus as obras alcançam evoluções inovadoras. Edifícios de até seis pavimentos estão sendo erguidos com estrutura de madeira.

Muitas questões influem nesse descompasso, entre elas a falta de informação sobre sistemas construtivos seguros. Para mudar a visão sobre a madeira na construção, a Associação Paranaense de Empresas de Base Florestal (APRE) vem promovendo palestras para empresários, engenheiros e produtores. A expectativa é que os resultados apareçam em médio prazo – por enquanto, iniciativas bem-sucedidas são casos isolados.

Com apoio do sindicato local das empresas de construção, o Sinduscon-PR, e da Associação Paranaense dos Engenheiros Florestais, a entidade quer abrir os olhos do setor para um novo horizonte: construir com madeira de florestas plantadas pode ser mais barato, rápido, limpo e seguro. Esse foi o tema das palestras ocorridas na última terça-feira no Sinduscon-PR. O engenheiro e especialista Guilherme Stamato, de São Paulo, mostrou construções comerciais e residenciais no Brasil e no mundo e falou sobre técnicas disponíveis.

Para se tornar uma opção construtiva mais sustentável, econômica e durável do que o tijolo sobre tijolo, a madeira passa por um ciclo que começa no plantio, passando pelo corte e industrialização. “Existe a ideia de que o pinus apodrece. Isso acontece quando é colhido antes da hora. Com a adequação de tempo e aplicação de técnicas, torna-se um material resistente”, exemplifica Stamato.

Uma das vantagens da madeira plantada é ser mais sustentável do que a alvenaria – é o único material renovável entre os mais usados na construção civil. “Aço e concreto emitem grande quantidade de CO2 e outros poluentes”, diz. “Já a produção de madeira é praticamente feita pela fotossíntese, retirando CO2 da atmosfera e devolvendo oxigênio”.

O engenheiro derruba outros mitos sobre a madeira, como durabilidade, resistência e manutenção. Do ponto de vista estético, revela soluções arquitetônicas variadas com argumentos técnicos somados ao conhecimento de causa: há alguns anos, Stamato abriu uma empresa especializada em diagnóstico e soluções para uso do material.

Wood Frame

Sistemas construtivos ganham mercado

Tecnologia é o segredo para o uso adequado da madeira em construção. “Parece brincadeira de criança, mas tem muita tecnologia”, comentou o engenheiro Guilherme Stamato ao apresentar modernas edificações na Europa e nos EUA.

Sistemas construtivos industrializados, que saem de fábrica prontos para montagem no canteiro da obra, passam longe da forma como os brasileiros encaram a construção em madeira. “O próprio termo ‘casa pré-fabricada’ ficou estigmatizado. Logo se pensa em baixa qualidade, pois ficou enraizado na nossa cultura que alvernaria é melhor”, observou Stamato. Ele defendeu que o assunto seja melhor visto pelas universidades. “É preciso que o engenheiro brasileiro tenha essa formação”, apontou.

A empresa curitibana Tecverde, que produz sistemas construtivos com a técnica Wood Frame, vem abrindo mercado. Além de residências de alto padrão em Curitiba, está presente em um condomínio de residências de interesse social em Pelotas (RS). O engenheiro civil da Tecverde, Lucas Maceno, que participou da palestra no Sinduscon-PR, disse que as vantagens da construção em “wood frame” incluem, além de rapidez, menor desperdício e barateamento da obra, maior conforto térmico e acústico para os moradores.

Fonte: Gazeta do Povo

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1 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Velhas dívidas assustam

Dívida de condomínio é “própria da coisa”; segue a unidade independente de quem seja seu proprietário.

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dívidas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal-assessorados.

1) Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para as minhas filhas menores, que precisavam estudar em Salvador. Na ocasião o síndico forneceu à vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo portanto que impedisse de lavrar a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo síndico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento do INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolher do período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecida pelo síndico em março de 1995, porém acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS, do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

a) Sou obrigado a pagar estes débitos, já que durante o período 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
b) Devo considerar-me lesado e ludibriado pela declaração fornecida para a lavratura da escritura em cartório?
c) O apartamento responde pelo débito junto ao INSS e FGTS?
d) Deverei acionar judicialmente os ex-proprietários? Por favor, peço-lhe que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido às correções, multas e juros de mora.

Resp.: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso específico serve de alerta para qualquer pessoa que pretenda comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual a posição econômicojurídica do condomínio. Por isso, transcrevi a pergunta quase na íntegra, omitindo apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a Lei do Condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4o, parág. único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é sua obrigação. Aceita-se, para facilitar, que o síndico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao síndico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O síndico da época, provavelmente, também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou o comprador ficariam isentos e imunes de qualquer débito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem débito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o síndico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando este ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

O que, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e o FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do síndico que forneceu a declaração referida. Eram dívidas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunca foram apresentadas para pagamento, o que só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há dúvida de que a dívida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo, quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A dívida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondendo objetivamente as questões:

a) Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
b) Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o síndico da época desconhecia a existência do débito do condomínio junto ao INSS e FGTS.
c) Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dívidas do condomínio perante terceiros.
d) Sim, se o novo adquirente tiver que pagar ao condomínio ou aos exequentes, terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o débito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo débito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso Código Civil (art. 447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.

*Luiz Fernando de Queiroz

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31 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Passeio digno eleva o prédio

A limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal.

Com pequenas variações, a legislação municipal no Brasil determina que a responsabilidade pela construção, manutenção e limpeza dos passeios em frente a qualquer edifício é do proprietário do terreno.

Nos edifícios constituídos sob a égide da lei do condomínio, em que todos os condôminos são proprietários de uma fração ideal do terreno, assumem eles coletivamente a responsabilidade por tal encargo. Um ponto merece ser discutido: nos edifícios comerciais, com lojas de  frente para a rua, que não pagam condomínio porque foram excluídas desse ônus pela convenção, quem deve ficar responsável pela construção do passeio? O lojista, como maior beneficiário dessa facilidade, ou os condôminos, como
proprietários do terreno?

Nos edifícios em que as lojas pagam taxa de condomínio, mesmo que em percentual reduzido, não há dúvida de que o rateio das despesas de conservação deve ser suportado por todos, mesmo que uns tenham maior vantagem do que outros. Contudo, se as lojas estão isentas da taxa, eis aí uma boa oportunidade de levantar a questão, modificando a convenção no sentido de obrigá-las a arcar com as despesas de reforma e conservação do passeio (além da pintura externa do prédio e outros itens de segurança).

Não se deve esquecer que um condomínio forma um conjunto arquitetônico integral, não apenas uma fachada. As partes laterais, o telhado, o fosso interno (quando há), o subsolo, e as calçadas internas e externas são partes indissociáveis dessa obra moderna de arquitetura e engenharia. Pouco adianta, aos olhos de quem entende, decorar com luxo o hall de entrada do edifício, se na frente os transeuntes são obrigados a evitar pedras soltas, buracos, lama, mato e demais defeitos que quebram a harmonia do todo.

A propósito, todo gasto feito pelo condomínio visando a conservação das áreas internas e externas de circulação deve ser debitado nas despesas ordinárias do condomínio. No caso de reforma total da calçada, com substituição da existente por outra, o ônus será somente dos condôminos proprietários, pois inclui-se nas despesas extraordinárias.

Já que estamos no assunto, não custa repetir o ensinamento de Confúcio, grande sábio chinês que viveu cerca de 500 anos antes de Cristo: “Se queres morar numa cidade bonita e limpa, comece varrendo a calçada em frente da sua casa.” É que, embora a calçada seja um bem público, ela está unida ao terreno lindeiro, sendo economicamente impossível desvinculá-la patrimonialmente do prédio a que dá acesso. Por isso, caro zelador e prezados faxineiros, a limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal, como muita gente ainda pensa.

Finalmente, um recado aos arquitetos e engenheiros de prédios novos. Ao planejar ou executar a construção do passeio, atentem para o detalhe de que a calçada deve ser plana. Qualquer declive ou inclinação deve ocorrer após a entrada dos carros atingir o terreno e não em cima do passeio. É muito mais fácil um veículo subir ou descer muitos decímetros do que um pedestre (despreocupado) enfrentar degraus e rampas ardilosas.

*Luiz Fernando de Queiroz

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30 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Cláusula vira armadilha

Não pode mais a Vara de Registros Públicos recusar-se a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

Problema de difícil resposta nos foi formulado. Resumimos:

“Primeiro é importante ressaltar que o índice de inadimplência do condomínio chega a um patamar de 48%, que vem se mantendo já há alguns anos. Alguns dos inadimplentes não pagam por problemas de ordem pessoal com ex-síndicos, outros porque também estão deixando de pagar as prestações junto ao agente financeiro. Para se ter uma ideia da gravidade, nos meses de junho a agosto tivemos que estabelecer horários para uso do gás, vez que o condomínio não tinha dinheiro para pagar o reabastecimento.”

Prossegue:

“Em agosto, decidimos por alterar a convenção do condomínio, o que foi feito através de assembleia específica. Na convenção há cláusula estabelecendo que os inadimplentes não têm direito a voto. Cumprindo todos os trâmites, conseguimos aprovação daqueles adimplentes com direito a voto (o que deu mais que os 2/3 exigidos pela lei e pela convenção). No entanto, a alteração não passou no registro de imóveis ao argumento de que as assinaturas não representavam, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.”

Continua:

“Realmente, concordamos que a aprovação não se deu com os 2/3 de todos os condôminos. Mas nem teria como ser diferente. Afinal, se condômino inadimplente não vota, não conseguiríamos nunca atingir tal fração. Assim, a interpretação que temos, e a que pretendo levar à Vara de Registros Públicos é que em havendo uma cláusula que não permita a votação dos inadimplentes, não há como considerá-los na assembleia, sob pena de nunca se conseguir alterar a atual convenção.”

Hoje, o próprio Código Civil estabelece que apenas os condôminos em dia com o pagamento das cotas podem participar de assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (grifo nosso).

Lembra o Telecondo, em miniparecer sobre esta mesma pergunta, que a Lei 4.591/64, ao tratar da aprovação da convenção (art. 9º), diz que esta se considera aprovada quando “reúna as assinaturas de titulares de direitos que  representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio”, entendendo, pois, que se a convenção e o próprio Código Civil instituem restrições a determinados proprietários, estes não seriam tidos como “titulares de direitos”. Assim, a limitação do direito de voto dos inadimplentes não pode servir como argumento para se negar o registro da cártula condominial.

O novo Código Civil ainda determinou, em pelo menos dois artigos tratando das penalidades impostas aos condôminos (1.336 e 1.337), o quórum com base nos “condôminos restantes”, excluindo os infratores do cálculo. Aplicando-se, por analogia, este princípio, temos mais um argumento a sustentar que os inadimplentes não devem ser incluídos na conta de deliberação do condomínio, o que permitiria o registro de alterações da convenção pelo quórum ‘líquido’ de 2/3 dos condôminos.

Em outras palavras: não pode mais a Vara de Registros Públicos recusarse a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

*Luiz Fernando de Queiroz

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29 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

STJ livra prédio de ônus

O condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”

Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (REsp n. 268.669-SP).

Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.

Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido: “O bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois se opõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.
Os demais membros da Quarta Turma do STJ – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.

O ministro Barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.

Todos conscientes

Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:

“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, liberase-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”

Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra o relator que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto, que “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.

Acórdão recente, de 2006, confirma a assertiva: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (EREsp n. 268.669, min. Ari Pargendler). Em outras palavras, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

*Luiz Fernando de Queiroz

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