Tag: leis condominiais

22 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

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21 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Prédios sob a lei da água

Desde 2004, em Curitiba, prédios novos devem ser construídos com sistemas de captação de águas pluviais, reutilização da água do chuveiro no vaso sanitário e com hidrômetros individuais por apartamento.

A utilização racional da água tem sido discutida em todo o planeta, tanto em razão de seu custo como de sua escassez. Em Curitiba, passou-se rapidamente da discussão para seus reflexos, através de lei aprovada pela Câmara Municipal que obriga novos prédios a serem construídos com sistemas de captação de águas pluviais, reutilização da água do chuveiro no vaso sanitário e com hidrômetros individuais por apartamento.

A lei de Curitiba (10.785/03), que entrou em vigor em 2004, afeta, como se vê, todos os novos edifícios (leia-se condomínios) a serem construídos, não atingindo casas. Também prevê a obrigatoriedade de os edifícios terem sistemas de captação da água da chuva, para ser usada na lavação de calçadas e para regar jardins. Nota-se nítido o objetivo de reduzir o desperdício de água tratada na cidade.

Com o nome de PURAE – Programa de Conservação e Uso Racional da Água nas Edificações, a lei curitibana apresenta outras exigências visando ao uso racional da água, como: 1. bacias sanitárias de volume reduzido de descarga: 2. chuveiros e lavatórios de volumes fixos de descarga; 3. torneiras dotadas de arejadores; 4. hidrômetros para medição individualizada do volume de água gasto por unidade, nas edificações em condomínio.

A propósito, um dos primeiros artigos que escrevemos, há mais de 20 anos, era exatamente sobre a necessidade e conveniência de se instalar “um hidrômetro em cada apartamento”, para evitar o desperdício e as injustiças que o rateio comum da água provoca, devido às diferenças do número de moradores de cada unidade e de seus hábitos.

Voltando à lei, um de seus artigos prevê a utilização de fontes alternativas de água, que compreendem a captação, armazenamento e utilização de (a) água proveniente das chuvas e (b) águas servidas, isto é, utilizadas no tanque ou máquina de lavar e no chuveiro ou banheira.

A água das chuvas deve ser captada na cobertura da edificação e armazenada em cisterna ou tanque, para ser utilizada em atividades que não requeiram o uso de água tratada, como: rega de jardins e hortas, lavagem de roupa, limpeza de veículos, vidros, calçadas e pisos.

Mais complexa é a utilização das águas servidas. Deverão ser direcionadas, através de encanamento próprio, a reservatório destinado a abastecer as descargas dos vasos sanitários e, depois disso, descarregadas na rede pública de esgotos. Este é um dos pontos polêmicos da lei, já questionado pelas construtoras, por implicar despesas elevadas com tubulação, instalações e bombeamento da água.

O cumprimento das disposições da nova lei é requisito essencial para a obtenção do alvará de construção de novos edifícios/condomínios em Curitiba.

Em sua justificativa ao projeto que originou a nova ordenança municipal, o vereador João Cláudio Derosso argumenta que o brasileiro gasta, em média, cinco vezes mais água (200 litros dia/pessoa) do que o volume indicado como suficiente pela Organização Mundial da Saúde (40 litros), que a água está se tornando um bem de consumo de custos crescentes e cada vez mais difícil, que é um absurdo utilizar água tratada e potável para a descarga nos vasos sanitários etc.

*Luiz Fernando de Queiroz

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20 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

O síndico pode transigir?

Em princípio, o recomendável é não transigir; se quiser transigir, convém estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembleia; se transigir sem autorização, há que ter um bom motivo de força maior.

Questão não resolvida pelo Código Civil de 2002 diz respeito à capacidade de o síndico transigir, ao cobrar dos condôminos inadimplentes seus débitos e encargos. Pode o síndico perdoar parte da dívida?

Transigir, segundo o Houaiss, é “fazer uma transação, chegar a um acordo por meio de concessões de parte a parte, conciliar” e ainda “pôr fim a ou evitar (litígio, demanda), mediante uma reciprocidade de concessões ou renúncias das partes envolvidas”.

Diz o Código Civil que, dentre outras atribuições, compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (art. 1.348, VII). Não há qualquer referência, na lei, sobre a possibilidade de o gestor do prédio fazer “concessões” ou praticar qualquer outro ato de tolerância, condescendência ou concessão em favor dos devedores.

Tal omissão do Código, que também há na Lei do Condomínio (4.591/64), levou os intérpretes a entenderem que o síndico não pode, de forma alguma, dispor sobre créditos do condomínio, isto é, de todos, reduzindo valores devidos pelos inadimplentes, sob pena de responder pelo prejuízo causado. Noutras palavras, se quiser fazer cortesia, bonificando quem não pagou em dia, o ônus do desconto deverá ser coberto com recursos do próprio síndico e não da coletividade.

Também concordamos, em tese, com o entendimento de que o síndico não deve ser transigente na cobrança dos créditos do condomínio. Porém, há circunstâncias que justificam a concessão de vantagens a quem se atrasou no pagamento de suas cotas de rateio.

Como não há regras próprias, explícitas e emanadas do legislador para orientar o síndico como proceder nos casos em que transigir pode ser um bom negócio para o condomínio, nem se encontra na jurisprudência um norte a dirimir cada situação, consideramos de suma importância que o síndico não crie normas próprias, sem respaldo da convenção ou do regimento interno, a fim de que não sofra as consequências de sua liberalidade. Deve, no mínimo, obter a aprovação de diretrizes em assembleia geral extraordinária, que lhe permitam chegar a um acordo com os devedores mediante concessões adrede previstas.

Com parâmetros autorizados pela assembleia, ou ao menos aprovados pelo Conselho Consultivo ou Fiscal, dificilmente o síndico, quando deixar seu cargo, se verá na condição de réu em ação de ressarcimento movida pelo condomínio ou algum dos coproprietários.

Circunstâncias drásticas, naturalmente, servirão como justificativa para o síndico transigir com menor risco. Por exemplo, se o prédio estiver na iminência de ter sua água cortada por falta de pagamento (fato não ocorrido por omissão ou negligência do síndico), um desconto extraordinário no valor do débito de alguns condôminos, suficiente para gerar recursos para cobrir a conta de água, servirá para evitar um prejuízo maior. Mesmo assim, circunstâncias incomuns poderão ser questionadas em juízo.

Em suma: não transigir; se quiser transigir, estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembleia; se transigir sem autorização, ter um bom motivo de força maior.

*Luiz Fernando de Queiroz

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16 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Conforto e segurança para residências são normatizados pela ABNT

A indústria da construção brasileira está passando por uma revolução conceitual em relação aos requisitos de segurança e conforto para casas e edifícios residenciais. A Norma de Desempenho de Edificações, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em vigor a partir de 19 de julho de 2013, vai estabelecer critérios que garantem o desempenho de imóveis residenciais. A NBR 15575 responsabiliza em conjunto fabricantes, projetistas, construtores e usuários pela qualidade dos empreendimentos. Pela primeira vez, uma norma brasileira associa a qualidade de produtos ao resultado que eles conferem ao consumidor com instruções claras e transparentes sobre como avaliar os resultados.

Até então, as chamadas normas prescritivas determinavam padrões para certos produtos, sobre como eles deveriam ser feitos e em que tamanhos. Agora, a norma NBR 15575 diz quais níveis de segurança, conforto e resistência devem proporcionar cada um dos sistemas que compõem um imóvel: estrutura, pisos, vedações, coberturas e instalações.  “O Brasil passa a enxergar o edifício de uma forma sistêmica, olhando para o todo, e não só para as partes”, afirma Paulo Campos, professor de Arquitetura da Universidade de São Paulo (USP) e superintendente do Comitê Brasileiro da Construção Civil da ABNT.

Desempenho para durar mais
A preocupação com o desempenho das construções começou a ser desenvolvido na Europa após a Segunda Guerra Mundial, quando se verificou que eram necessários padrões nas edificações para que elas durassem mais. Durante os anos 1960, os testes de qualidade desenvolvidos lá se expandiram pelo mundo. “É um conceito fácil de entender e difícil de praticar, porque traduz necessidades humanas em requisitos técnicos”, afirma o engenheiro Carlos Borges, vice-presidente do Secovi-SP. “Na Europa, foi feito um grande investimento para garantir a sustentabilidade. Eles queriam prédios que durassem o maior tempo possível”.

A Norma de Desempenho de Edificações prescreve, por exemplo, que a estrutura de uma parede deve aguentar determinada força sem apresentar falhas ou rachaduras. Sistemas de coberturas têm que apresentar resistência ao fogo durante um determinado período de tempo. Tubulações hidrossanitárias expostas devem suportar até cinco vezes seu próprio peso, para que não se rompam com facilidade gerando transtornos. A norma prevê uma série de situações de risco para o imóvel e fornece não só a medida, como também instruções de como medir se os sistemas são seguros. Trata-se de um documento de alto nível técnico, que vai orientar fabricantes de materiais, projetistas e construtores.

A NBR 15575 traz alguns conceitos inéditos nas normativas brasileiras, como o conceito de vida útil para os sistemas. Quando adquirir um imóvel, o comprador passa a saber exatamente o tempo mínimo que cada sistema deve manter seu desempenho se operados corretamente.

Todo mundo de olho
A partir de agora, caso o morador verifique algum problema em sua casa ou apartamento, ele terá um critério objetivo para cobrar ou não quem lhe vendeu o imóvel. Mas também assume parte da responsabilidade, devendo seguir as regras do Manual de Uso, Operação e Manutenção, que será entregue junto com o imóvel aos usuários. A norma trará muitas mudanças ao mercado da construção; muitas faculdades terão que adaptar seus currículos.

Para orientar consumidores e produtores de habitações será lançado o Guia Orientativo para Atendimento da Norma ABNT NBR 15575/2013. Ele trará os critérios de desempenho e dados técnicos e deverá ser atualizado periodicamente, reunindo um número cada vez maior de informações sobre produtos e capacidade técnica implantada no país e servindo de referência para empresas que buscam se adequar a essa nova realidade do mercado de construção no Brasil.

Fonte: Pense Imóveis

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9 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Tratamento de pisos

Lapidação de concreto diminui a manutenção e ajuda na limpeza.

Tratamento de pisos

Cuidar corretamente dos pisos do condomínio é fator primordial para que as áreas comuns estejam sempre bonitas e com baixo custo de manutenção.

Mas essa tarefa nem sempre é simples, principalmente em locais com muita circulação.

Uma opção para a garagem, por exemplo, é a lapidação, ou polimento, de concreto. Seu resultado é um piso brilhante, que demandará pouquíssima manutenção e que também colabora com a limpeza do local.

“É uma técnica relativamente nova e que traz muitos benefícios aos clientes”, explica Mauro Sérgio Viana, diretor comercial da Tratopisos, empresa que oferece esse tipo de serviço.

Vale lembrar que para executar qualquer reparo que não seja urgente, o síndico deve contar com apoio assemblar.

Comparação

A lapidação de concreto se mostra uma boa opção também para aqueles que precisam de uma manutenção em seus pisos e pretendem optar pelo uso do epóxi. Essa técnica, além de ser mais cara, tem menor vida útil, demanda mais manutenção e também pede um cuidado maior de quem contrata o serviço.

 “O polimento pode ser feito por etapas. Em uma garagem, por exemplo, não é preciso isolar todo o espaço, como para a aplicação do epóxi. É possível  tratar o piso aos poucos, como for melhor para o cliente”, diz Viana.

Benefícios

A lapidação também conta com outros benefícios. É possível, além de adicionar brilho extra, deixar o piso com uma coloração diferente, com o uso de corantes.  Uma impermeabilização do concreto contra água também pode ser feita, sem alterar o brilho.

O resultado disso é um piso que dificilmente irá manchar, já que as partículas de água, óleo ou outros produtos não conseguirão ser aderidas pelo revestimento lapidado. Além disso, a remoção de sujeiras com vassoura e pano fica facilitada.

Procedimentos

O polimento também é simples de ser feito. No primeiro momento, o concreto é nivelado com o uso de máquinas polidoras. Depois, sofre o chamado “endurecimento de superfície”. Por último, o piso é polido.

O resultado é um piso extremamente brilhante e de alta resistência, ideal para garagens, mas também para outras áreas com muita circulação e que peçam um piso impecável.  A necessidade de relapidar a área depende da circulação no local. Sua durabilidade é de, no mínimo, sete anos.

Cuidados

Ao contratar uma empresa para esse tipo de serviço, o síndico deve ter cuidado ao escolher o fornecedor. Certifique-se de que o contratado utilize apenas produtos certificados pela ANVISA. Cuide também para que os colaboradores estejam com a proteção adequada no momento de executar o serviço.

Fonte: SindicoNet

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8 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

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6 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Síndico deve ganhar menos

A remuneração do síndico, quando houver, não deve ser tão baixa que pareça uma miséria, mas nem tão alta que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

O Código Civil de 2002 silenciou a respeito da remuneração do síndico. Ao tratar do conteúdo da convenção do condomínio, não fez, como a Lei 4.591/64, referência à “definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções” (art. 9o, § 3o, letra g). Continuam, pois, em vigor as praxes e os costumes existentes desde o tempo da Lei do Condomínio.

Não podemos fixar uma suposição válida para todo o Brasil, mas quer nos parecer que, nos últimos anos, o valor da remuneração do síndico atingiu nível bastante elevado, muitas vezes incompatível com o porte do condomínio. Na primeira década de vigência da Lei do Condomínio (4.591/64), era comum o exercício do cargo de síndico sem nenhuma remuneração. Apenas pela honra e pela obrigação de cumprir seu dever de vizinho. A gratuidade era assegurada por um sistema de rodízio, em que cada condômino assumia os ônus do cargo durante sua gestão.

Numa segunda etapa, a praxe dominante foi a isenção de pagamento da cota de despesas ordinárias do condomínio. O rateio das despesas era feito com exclusão da unidade do síndico, o que representava uma remuneração indireta, porém de valor razoável.

O aumento da complexidade da função, do tamanho de alguns condomínios, e a profissionalização da gestão condominial, principalmente a partir dos anos 90, fizeram com que, progressivamente, fossem aumentando os valores pagos aos síndicos a título de remuneração. Hoje, em grande parte dos edifícios, o síndico recebe mais do que um empregado de nível médio, com dedicação exclusiva, ou, o que é comum, mais do que o salário que ele (síndico) recebe na empresa onde trabalha 40 horas por semana.

ão questionamos o mérito dos síndicos em serem bem pagos pelos inestimáveis serviços que prestam à sua comunidade. Porém, preocupa-nos a transformação do cargo em um quase cabide de emprego, ou seja, em fonte de sustento de pessoas que veem a função como meio de conseguirem se sustentar e não com o propósito de prestar um serviço à coletividade. Ao silenciar sobre a remuneração do síndico, o legislador do novo Código Civil talvez tenha enviado uma mensagem não escrita a todos: o assunto é problema particular de cada condomínio e deve ser regulado pela convenção, pelo regimento interno ou por decisão de assembleia. Remuneração só haverá se esta
for a vontade dos condôminos. Não preconizamos a volta total às origens, pois sempre havia dificuldade em se encontrar quem assumisse a função quando era gratuita, mas somos, sim, favoráveis a que haja um maior comedimento na fixação dos valores pagos a tal título. Não deve ser tão baixo que pareça uma miséria, mas também nem tão
alto que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

A propósito, o Manual do Síndico do Secovi-SP lembra que “com a promulgação da Lei n. 9.876, de 26 de novembro de 1999, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio)”, devendo se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. Note bem: “quando recebam alguma remuneração do condomínio”. Essa deve ser a regra, não a exceção.

Síndico, não esqueça: sua maior remuneração deve ser o reconhecimento dos condôminos por seu trabalho honesto e competente.

*Luiz Fernando de Queiroz

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3 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Jurisprudências sobre multas em condomínios

Penalidades devem ser dadas como manda a lei e a convenção de cada condomínio.

Mesmo com uma conduta irregular, algumas vezes o condomínio não consegue multar o condômino infrator por não seguir o trâmite legal corretamente. Veja abaixo três decisões do TJ-SP sobre o assunto.

Na primeira decisão, pesou o fato da assembleia não ter aprovado com o quórum qualificado de três quartos dos condôminos a multa para condôminos antissociais, além do prazo para o morador infrator se defender ter sido considerado curto demais.

Na segunda, o juiz entendeu que a decisão foi apressada e que deveria haver maior debate sobre o assunto.

Na terceira, o condomínio teve sua multa anulada por não ter dado prévia notificação de que seria multado, e que por isso, não teve como parar sua conduta prejudicial antes da multa.

Veja:

  1. Ementa: Para impor multa a condômino por reiterado comportamento antissocial exige-se, do síndico, notificação com descrição objetiva do fato ou dos fatos a que corresponda ou correspondam cada comportamento nocivo, além de prazo razoável para defesa. Exige-se, mais, “ulterior deliberação da assembleia” com quórum “de três quartos dos condôminos restantes”. Ausentes tais requisitos formais, anula-se a sanção imposta, repelindo-se, antes, as preliminares. (Fonte: TJ/SP 01/06/2011)
  2. Ementa: Sanção aplicada a condômino, por ato antissocial. Indeferimento liminar da petição inicial. Inadmissibilidade. Individualização das condutas infratoras. Questão relativa ao quorum para a aplicação da pena que deve ser submetida ao amplo debate e decidida só a final. Provimento da apelação para que o processo tenha prosseguimento. (Fonte: TJ/SP 24/03/2010)

  3. Ementa: As questões postas ao crivo do douto sentenciante cingiam- se à matéria preponderantemente de direito, prescindindo, pois, da propalada dilação probatória. A par disso, insta assentar que mesmo os aspectos fáticos da demanda estavam suficientemente claros ao Magistrado, fornecendo-lhe um seguro juízo de certeza no sentido da procedência apenas em parte do pleito do autor. Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Multa aplicada por ato antissocial. Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Penalidade anulada. Inteligência dos arts. 1.336 e 1.337 do código civil. Recurso improvido. Para a aplicação da multa prevista no art. 1.337, parágrafo único, do Cód. Civil, por violação reiterada aos deveres condominiais, mister a prévia notificação do condômino acusado para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa. Não basta a notificação posterior à aplicação da sanção para pagamento. (Fonte: TJ/SP 08/11/2010)
Fonte: SindicoNet
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26 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Nove Deveres do Síndico

Por: ** Daphnis Citti de Lauro

O Código Civil, no capítulo que trata do “condomínio edilício”, estabelece a competência do síndico (artigo 1348), que se resume em nove deveres:

1) Convocar uma assembleia geral ordinária por ano e tantas assembleias extraordinárias quantas forem necessárias;

2) Como representante legal do condomínio, assinar contratos, outorgar procurações etc., defendendo os interesses da massa condominial;

3) Quando houver ações judiciais ou administrativas, informar imediatamente os condôminos, através de assembleia geral;

4) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as decisões das assembleias;

5) Cuidar da conservação das áreas comuns e fiscalizar os serviços realizados no condomínio;

6) Fazer a previsão orçamentária do ano vindouro e apresentá-la na assembleia geral ordinária;

7) Cobrar dos condôminos as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, o fundo de reserva se houver previsão e o fundo de obras, além de multar os moradores, condôminos ou não;

8 ) Fazer a prestação de contas e apresentá-la na assembleia geral ordinária, anualmente;

9) Fazer o seguro das áreas comuns do condomínio, sendo recomendável o seguro de vida dos funcionários, o seguro de responsabilidade civil do condomínio e do síndico e outros, dependendo da característica da construção.

** Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.dclauro.com.br).

Fonte: Folha do Condomínio

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23 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Ninguém quer ser síndico

Há algumas opções de medidas a serem tomadas quando ninguém se candidata ao cargo de síndico.

1) Quando na eleição do síndico juntamente com o Conselho Fiscal, todos os participantes da Assembleia recusam-se, em ambos os casos, a admitir o cargo, qual o procedimento? Como fica o Edifício?

Resp.: Se nenhum dos condôminos presentes quiser concorrer ao cargo de síndico ou de membro do conselho consultivo ou fiscal, os presentes poderão, em tese, eleger outros condôminos para o conselho, e qualquer proprietário, morador ou não residente para o cargo de síndico. Neste caso, é óbvio, a eleição (que mais parece nomeação, pois não houve propriamente uma candidatura) só se consumará se as pessoas eleitas aceitarem seus respectivos cargos. Tal forma de procedimento não repugna ao direito, pois a manifestação de vontade da parte interessada pode ser posterior ao ato de eleição. Se não quiser ou não concordar com o encargo, basta não tomar posse.

Se ninguém quiser assumir a direção do condomínio, qualquer pessoa interessada poderá provocar o Judiciário, invocando, por analogia, o disposto no art. 27 da Lei do Condomínio (4.591/64), que diz: “Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.” Em outras palavras, se a situação chegar a esse ponto, o juiz nomeará um síndico ad hoc ou pro tempore, até que a situação se normalize.

Dupla função

2) Há a possibilidade de uma administradora exercer as funções de Síndico e do Conselho Consultivo ou Fiscal, sem haver nenhum representante do edifício?

Resp.: Não há nenhum impedimento legal a que a administradora seja eleita síndica do condomínio. Síndico pode ser qualquer pessoa, natural ou jurídica, desde que tenha personalidade jurídica própria e esteja no exercício legal de seus direitos. A lei não faz nenhuma restrição sobre quem possa ser eleito. O zelador pode ser síndico; o porteiro pode ser síndico; o inquilino pode ser síndico; o padre pode ser síndico e assim por diante. A cumulação das funções de síndico e administradora é praxe comum, por exemplo, em Curitiba, não o sendo nas principais capitais do país. Quanto à possibilidade de a administradora também ser membro doconselho consultivo, entendemos que tal hipótese constitui afronta direta à Lei do Condomínio, que prevê a eleição de “um conselho consultivo, constituído de três condôminos” (art. 22), ou seja, somente de pessoas que sejam coproprietárias de fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio. Se a administradora for condômina-proprietária de alguma unidade não haverá, certamente, nenhuma restrição a que seja eleita membro do conselho consultivo.

No entanto, em relação ao conselho fiscal, previsto no art. 1.356 do Código Civil de 2002, não há restrição, podendo seus membros ser condôminos ou não, o que daria legitimidade à administradora ser um deles, juntamente com outros dois representantes, se o condomínio optar por ter um conselho fiscal, o qual é facultativo segundo a lei. O que a administradora não pode é assumir sozinha a função dos três membros. O texto do art. 1.356 é claro: o conselho fiscal, se houver um, deve ser “composto de três membros, eleitos pela assembleia”.

*Luiz Fernando de Queiroz

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