Tag: obrigações do síndico

26 de agosto de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Síndico erra, todos pagam

Qual o entendimento dos tribunais quanto à responsabilidade do síndico sobre acidentes no prédio? E qual a responsabilidade dos condôminos? Uma rápida pesquisa feita pelo TeleCondo mostra aspectos relevantes, que merecem ser conhecidos.

Para início de conversa, temos decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, ao analisar problema de dano em veículo ocorrido no interior de garagem, sentenciou que “a administração do condomínio não tem uma relação de subordinação, mas apenas de representação, não se podendo inferir da existência de uma responsabilidade por atos derivados de eventual culpa dos funcionários do prédio” (Apelação Cível n. 216.613-1, relator Toledo César), concluindo categórico: “Eles não são funcionários da administração, ou do síndico, mas dos próprios condôminos, que têm dever, igualmente, de zelar pela coisa comum”.

O tribunal paulista coloca em primeiro lugar a responsabilidade dos condôminos, porque são eles os beneficiários dos serviços dos funcionários – não o síndico ou a administradora – e, em última análise os verdadeiros contratantes ou empregadores dos funcionários e, em decorrência, quem tem o dever de “zelar pela coisa comum”. Infelizmente, só uma parte (talvez minoritária) dos condôminos tem consciência de tal ônus.

Uma outra ementa do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que a responsabilidade do síndico por seus atos não é objetiva. Em síntese, o relator Ênio Zuliani destrinchou a questão, ao dizer que o síndico de prédio em apartamento só responde por eventuais prejuízos de sua administração se houver “comprovação de culpa” (Apelação Cível 100.810-4).

Decisão semelhante às duas acima foi proferida pelo antigo Tribunal de Alçada de Minas Gerais, antes de ser incorporado pelo Tribunal de Justiça, no seguinte teor: “Responde o condomínio [leia-se, os condôminos] pelos prejuízos causados pelo síndico no exercício de sua administração, porquanto não age este em nome próprio, sendo irrelevante que a vítima seja terceiro, condômino ou proprietário de unidade autônoma.” (Apelação n. 119266-9, relator juiz Herondes de Andrade)

Da pequena mostra de acórdãos acima noticiados, pode-se concluir que é de extrema importância a eleição do síndico no condomínio, principalmente se levarmos em consideração a dificuldade de se exonerar o escolhido quando agir de modo irresponsável e danoso aos interesses do prédio.

O condômino que elege um síndico incompetente ou desastrado está colocando nas mãos de terceiro parte (ou todo) o seu patrimônio, representado pela unidade autônoma. Ações de indenização contra o condomínio (repetimos, contra os condôminos) serão a conseqüência da gestão infeliz, quer o síndico tenha agido de boa ou de má-fé. Por isso, como enfatizou o TJSP, todos os condôminos devem zelar pela boa administração do edifício, acompanhando e fiscalizando todos os passos do síndico.

Releva notar que a maioria dos que pagam o rateio das despesas comuns não é formada por empresários ou pessoas acostumadas a decidir e a responder pelos outros. Contudo, quem vive ou trabalha em condomínio não pode se esquivar dessa responsabilidade, nem mesmo quando deixa de comparecer às assembléias condominiais.

A lei, com respaldo na jurisprudência, não socorre os omissos nem os que elegem mal e fiscalizam pior.

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2 de abril de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Saiba até onde vão os direitos dos síndicos para interferir na vida dos condôminos

Eles têm que dar conta de problemas com barulho, áreas de lazer, garagem, animais, vazamentos, desentendimentos entre vizinhos… Ufa! Vida de síndico não é fácil. Mas há quem extrapole no exercício do poder de interferir na vida dos condôminos. Afinal, quais são os direitos e os deveres desses administradores?

O síndico é responsável por toda a parte administrativa de um condomínio. É quem cuida das finanças — contas a pagar e inadimplência —, de documentos, de autorizações e da contratação de profissionais para a prestação de serviços.

— O síndico representa a massa condominial e não direitos individuais, e não deve se envolver em questões de vizinhança que não interfiram no interesse de todos — explica a gerente da administradora Protel, Cristiane Salles.

Segundo ela, em discussões entre vizinhos, ele não pode se envolver ou resolver a questão sozinho:

— Tal postura não é permitida pela lei, de acordo com o Artigo 345 do Código Penal, e pode gerar uma ação de indenização contra o condomínio e até contra o síndico.

Outro comportamento não permitido é o uso do poder de representação para resolver problemas pessoais com moradores ou obter vantagens em relação aos outros condôminos.

— Deve-se separar os papéis de síndico e de condômino. Abusar da autoridade pode gerar ações por danos morais e até por contravenção — alerta o vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), Manoel Maia.

Substituição

Em caso de falhas na administração ou de práticas irregulares, um síndico pode ser destituído do cargo, antes mesmo do fim do seu mandato. De acordo com o vice-presidente do Secovi Rio, Manoel Maia, é necessário que, pelo menos, um quarto dos condôminos convoquem uma assembleia e que dois terços deles votem pela substituição do gestor. Os mandatos duram até dois anos, sem restrições para reeleição.

Profissional

Muitos moradores reclamam da gestão condominial, mas a verdade é que poucos se colocam à disposição para ocupar o cargo. Nesses casos, uma alternativa é contratar um síndico profissional, ligado a uma administradora de condomínios. “No entanto, a melhor medida é optar por alguém que seja proprietário ou que, pelo menos, more no local, pois conhece melhor a realidade do prédio em questão”, alerta Maia.

 

Fonte: Extra

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2 de abril de 2012   Publicado por: Garante Floriano

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27 de março de 2012   Publicado por: Garante Floriano

O imóvel que o curitibano quer… não existe

Pesquisa Sinduscon-PR aponta que compradores procuram imóvel de até R$ 250 mil, algo bastante difícil de encontrar atualmente

O morador de Curitiba que pretende
comprar um imóvel ainda sonha com preços praticados antes do boom imobiliário. Pes­­­quisa divulgada pelo Sin­­­duscon-PR mostra que a maioria quer um imóvel que tenha três quartos, custe no máximo R$ 250 mil e que tenha prestação baixa, algo difícil de se encontrar no mercado atualmente.

O levantamento, que ouviu 200 pessoas em fevereiro com renda familiar a partir de R$ 2 mil, mostra que 41% dos entrevistados estão dispostos a pagar até R$ 700 por mês de financiamento. Outros 29% aceitariam uma prestação um pouco maior, entre R$ 700 e R$ 1,4 mil.

A demanda por compra está praticamente estável em relação à pesquisa anterior, realizada há cerca de um ano, segundo Marcos Kahtalian, consultor do Sindus­con-PR e responsável pelo levantamento. “O pleno emprego, a renda e o crédito em alta e o bônus demográfico, com o maior número de pessoas em idade ativa e empregada, aumentam a confiança e o otimismo em relação à compra da casa própria”, diz.

A novidade é que, apesar de a demanda se manter, o comprador não está disposto a gastar muito e, com os preços mais altos, alguns estão adiando a aquisição.

Entre os entrevistados que estão procurando um imóvel, 73% disseram que pretendem pagar até R$ 150 mil ou entre R$ 150 mil e R$ 250 mil. Apenas 9% afirmaram estar dispostos a adquirir casas e apartamentos na faixa entre R$ 250 mil e R$ 400 mil – justamente onde está a maior fatia da oferta de imóveis com três quartos do mercado atual.

“Há uma diferença entre o que o comprador quer e o que o mercado apresenta. Isso significa que, para essa equação fechar, talvez o plano de compra tenha de ser protelado para aumentar a poupança ou a pessoa tenha de vender algum ativo para fazer frente ao compromisso”, diz.

Na prática, o comprador ainda tem a intenção de adquirir imóveis com valores anteriores à disparada dos preços nos últimos anos, que chegaram a subir 46% entre 2009 e 2011.“O preço refletiu o custo e a demanda. E os custos, principalmente dos terrenos e da mão de obra, subiram muito nos últimos anos”, diz Kahtalian.

De acordo com ele, o comprador vai ao mercado com uma intenção e aos poucos vai adaptando o seu sonho à realidade, buscando imóveis mais afastados ou menores.

Nos últimos 12 meses, 14% dos entrevistados compraram e 23% procuraram um imóvel para aquisição em Curitiba. Cerca de 15% planejam continuar a procurar nos próximos seis meses e 31%, nos próximos dois anos.

Financiamento

A maioria dos compradores também não dispõe de muita poupança para dar de entrada no financiamento. Dos entrevistados que compraram ou procuram imóvel, 49% disseram que deram ou podem oferecer menos de R$ 25 mil para dar de entrada na aquisição.

Do total, 47% procuram casas e sobrados fora de condomínios e 39% estão em busca de apartamentos. A maioria (59%) prefere imóvel pronto e 79% financiaram ou pretendem finaciar o pagamento. Localização (50%) e preço (43%) são os fatores mais importantes na hora de decidir pela compra.

O levantamento ouviu 200 pessoas com renda familiar mensal de R$ 2 mil a R$ 4,5 mil (39%), R$ 4,5 mil a R$ 8,5 mil (42%) e acima de R$ 8,5 mil (20%).

Sacada com churrasqueira e garagens

Em média, o curitibano quer imóveis com até 100 metros quadrados de área privativa, suíte, sacada com churrasqueira e considera importante a existência de área de lazer (principalmente salão de festas, salão de jogos e playground). A novidade é que, com o aumento da frota de veículos, quase metade dos compradores (49%) quer apartamentos com duas garagens.

Segundo Marcos Kahtalian, consultor do Sinduscon-PR, a pesquisa revela que a preferência por bairros está cada vez mais desconcentrada, mas regiões como o Boa Vista, Água Verde e Portão se destacam. Em geral, as pessoas costumam procurar imóveis para comprar no próprio bairro onde moram. (CR)

Fonte: Gazeta do Povo

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27 de março de 2012   Publicado por: Garante Floriano

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21 de março de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Manutenções preventivas são obrigação do síndico

A realização de manutenções preventivas nas diversas instalações do condomínio é uma obrigação do síndico. Além de preservar a segurança e o bem estar dos moradores e dos visitantes, manter as manutenções em dia é uma forma de evitar gastos extras com consertos emergenciais ou com o pagamento de multas. É importante estar atento com o funcionamento do elevador, central de gás, piscina, extintor de incêndio, instalações elétricas, hidráulicas, entre outros itens.

Os gastos com manutenção devem constar na previsão orçamentária aprovada em assembleia. Para a realização dos serviços é importante contratar empresas idôneas e profissionais habilitados, além de manter contrato formal e exigir a emissão de nota fiscal.

- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros: há vistoria anual, mas o síndico pode solicitar a visita do Corpo de Bombeiros quando houver necessidade;

- Para-raios: recomenda-se uma vistoria completa anual;

- Marquises: devem obrigatoriamente passar por uma avaliação anual para atestar as condições técnicas e de segurança. O parecer técnico deve ser anexado à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) da estrutura;

- Seguro predial: renovação anual;

- Elevador: manutenção conforme contrato com a empresa especializada;

- Limpeza da caixa d’água: a cada seis meses;

- Bombas d’água, portões, porteiro eletrônico, portão automático, circuito interno de TV, interfones, telefones, minuteria, antenas coletiva e parabólica, geradores, jardins, sistema de alarmes, cercas elétricas: revisões periódicas e conforme contratos firmados com os prestadores de serviço;

- Central de gás: a manutenção deve ser periódica e realizada por profissionais habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea). Se houver necessidade, o síndico pode solicitar uma nova vistoria.

Mais algumas recomendações:

- Somente realizar uma obra após aprovação da administração do condomínio, sempre atendendo as determinações da Convenção e do Regimento Interno;

- Sempre informar com antecedência a realização de obras significativas, como a remoção de paredes e outras que possam impactar o edifício;

- Fornecer previamente ao síndico uma declaração assinada pelo engenheiro e/ou responsável técnico, assegurando que a obra não vai afetar a estrutura da edificação. O documento deve ser acompanhado da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e comprovar ao síndico que a obra está de acordo com as legislações municipais;

- Em caso de obras que não preencham os requisitos necessários para a segurança da edificação, o síndico deve denunciar o fato à Prefeitura, a fim de identificar as intervenções ilícitas ou irregulares e impedir o início das obras, bem como determinar o a paralisação do que está sendo feito por meio de determinação judicial.

Com informações do Secovi.

Fonte: Folha Web

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21 de março de 2012   Publicado por: Garante Floriano

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26 de janeiro de 2012   Publicado por: Garante Floriano

Condomínio: o que precisa para ser síndico e como escolher o melhor candidato?

De um lado os moradores dos prédios precisam escolher um candidato para ser o síndico do edifício. De outro, os interessados ao cargo possuem dúvidas a respeito do que precisam para concorrer à vaga.

Antes de mais nada, o diretor da Paris Condomínios, José Lampolsky, explica que os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

Requisitos
O candidato a síndico deve demonstrar que tem conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades. Precisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inúmeras funções e para se relacionar com os moradores. Deve ter alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar.

De acordo com Lampolsky, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar como foi a gestão anterior, sempre evitando mantê-lo no cargo por conveniência. “É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está em ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembleias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, diz o especialista.

Fique atento se o candidato:

Faz a linha “dono da verdade”;
É do tipo megalomaníaco e adora gastar;
É do tipo que não quer gastar nada, nunca;
Está sempre ausente por que trabalha ou viaja demais.

O bom síndico

  • Deve ter metas e um cronograma para realizá-las;
  • Precisa ser realista e não criar falsas expectativas;
  • Conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia;
  • Manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos;
  • Estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora);
  • Saber gerir conflitos.

O síndico profissional
A função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou por que o candidato não agrada a maioria. O síndico profissional é a pessoa que por seu conhecimento, formação e experiência pode administrar um condomínio como se fosse uma empresa, podendo trazer inúmeros benefícios e vantagens.

Fonte: InfoMoney

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26 de janeiro de 2012   Publicado por: Garante Floriano

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