Tag: síndico de condomínio

14 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Quando o ediífico é réu

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos mediante convocação de assembleia geral extraordinária, ou então, em casos em que os procedimentos contra o condomínio forem rotina ou de valor pleiteado insignificante, por meio de carta-circular ou edital.

Síndicos habituados por muitos anos a conviver apenas com as regras da Lei do Condomínio (4.591/64) devem ler com redobrada atenção o que dispõe o Código Civil de 2002 a respeito de suas atribuições.

Ao tratar da competência do síndico (art. 1.348), o legislador aproveitou muito da experiência da Lei de 64, porém alterou algumas normas e acrescentou outras. Fica até difícil dizer exatamente o que mudou e o que permaneceu intocado, sem uma leitura atenta.

Chamamos a atenção, por exemplo, para inciso sem correspondência na legislação pretérita, que diz: “Art. 1.358. Compete ao síndico: (…) III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos, mediante assembleia geral extraordinária, para a qual todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354), sob pena de o síndico responder pelo eventual prejuízo que a falta de providências ou de notificação causar ao prédio ou a alguns condôminos.

Havendo motivos justificados, e dentro de seu livre arbítrio, o síndico poderá, correndo pequeno risco, decidir não convocar uma assembleia simplesmente para “dar imediato conhecimento” da existência de “procedimento judicial ou administrativo”, optando por transmitir a informação por meio de carta-circular ou edital. Tal só seria aceitável se tais procedimentos contra o condomínio forem rotina ou se o valor pleiteado (exemplo, mínima diferença resultante do recolhimento atrasado da contribuição social) for insignificante.

Outra obrigação do síndico que não pode ser esquecida é a da guarda da documentação do condomínio pelo prazo de pelo menos cinco anos, embora não conste expressamente do texto do Código Civil. Diz a Lei 4.591/64 que compete ao síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contável, toda a documentação relativa ao condomínio” (art. 22, § 1o, alínea g). Tal regra não constava da redação primitiva da lei, tendo sido inserida posteriormente, quando o projeto do novo Código Civil já se encontrava elaborado. O legislador, por um lapso, esqueceu-se de reler a Lei do Condomínio modificada e fazer a devida alteração do projeto.

Não tendo sido a Lei 4.591/64 derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002 naquilo em que este não é contrariado, está o artigo acima mencionado a produzir efeitos. Além do que, ainda que fosse como precaução, a melhor atitude seria mesmo continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.

Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, refere-se a uma suposta obrigação do síndico de elaborar, além do orçamento anual, já previsto no inciso VI do art. 1.348, também balancetes mensais. A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras. Portanto, na prática a omissão da lei neste caso não é grave.

*Luiz Fernando de Queiroz

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13 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Maioria é da assembleia

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, basta a maioria dos presentes à assembleia para destituir o síndico, como claramente se infere do artigo 1.349 do Código Civil.

Como não poderia deixar de ser, na interpretação da lei, surgem sempre vozes discordantes, a levantar dúvidas onde tudo parece ser o mais óbvio possível.

Assim acontece com relação ao quórum necessário para a destituição do síndico, tendo em vista regra do Código Civil de 2002 que dispõe: “Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

A dúvida, levantada em simpósio no Rio de Janeiro, diz respeito à expressão “maioria absoluta de seus membros”, ou seja, sobre se os “membros” a que se refere a lei são os participantes da assembleia ou a totalidade dos condôminos. Quem lida com o direito sabe que, ao interpretar, em razão de situarmos o comando legal dentro de um contexto maior, infere-se norma que chega quase a dizer o contrário de sua literalidade.

Não parece ser, contudo, o caso do artigo 1.349. Quando se referiu ao voto da “maioria absoluta de seus membros” o legislador parece ter se referido explicitamente à assembleia (sujeito da frase) e não ao condomínio (entidade maior). O artigo citado está inserido na seção II, “Da Administração do Condomínio”, composta por 10 artigos (do 1.347 ao 1.356), todos os quais fazem referência direta à assembleia dos condôminos como sendo a reunião, o encontro dos coproprietários, e não como a totalidade dos condôminos isoladamente considerados.

No art. 1.347, lê-se que “a assembleia escolherá um síndico”, simplesmente; no 1.348, § 2o, que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”; no 1.350, que “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos”, deixando entrever aqui que reunião (encontro) não se confunde com condôminos (conjunto de todos); no 1.351, que “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos”, deixando claro que o voto é da totalidade de proprietários; no 1.352, que “as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes”; no 1.354, que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”; e assim por diante.

Em outros artigos (1.333, 1.337, 1.341, 1.342, 1.343, 1.357) o Código Civil também fixa quóruns vinculados ao conjunto de consortes, ou à fração ideal total, sempre deixando claro quando o coeficiente deve ser visto como parte do todo.

No caso da destituição do síndico, em comento, outro motivo nos levar a crer que o quórum seja mesmo da “maioria absoluta” dos membros presentes à assembleia. É que, agora, ao contrário da Lei do Condomínio (4.591/64), é preciso justificar e fundamentar a dispensa do síndico, seja por “praticar irregularidades”, seja por “não prestar contas”, seja por “não administrar convenientemente o condomínio”.

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, não há porque se exigir quórum de 2/3 da totalidade do edifício. Basta a maioria dos presentes à assembleia, como claramente se infere do citado artigo 1.349.

*Luiz Fernando de Queiroz

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11 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

O profissionalismo dos síndicos no combate à inadimplência condominial

Os síndicos já estão descolados com certo comportamento de alguns proprietários, que preferem quitar o cartão de crédito ou cheque especial a pagar o boleto condominial. Ou de outros que simplesmente apostam na impunidade. Mas é possível dissuadir esses casos, através de estratégias rigorosas de combate e controle da inadimplência.

Todo Início de ano traz sempre o mesmo quadro. Sobrecarregado de contas a pagar, incluindo IPTU, IPVA e custos com material escolar, o condômino acaba postergando a quitação da taxa mensal de rateio, já que cartão de crédito e cheque especial apresentam encargos bem mais elevados. Somando isso às despesas de viagem e das festas de final do ano, forma-se um contexto de potencial insolvência das finanças domésticas. Segundo o advogado Luís Carlos do Prado, que atua em uma empresa especializada em cobrança, os atrasos chegam a aumentar até 35% neste período do ano.

Comparando com as taxas praticadas pelo mercado financeiro, os juros e multas previstos pelo Art. 1.336 do novo Código Civil, respectivamente, de um e dois por cento ao mês sobre o atraso do condomínio, parecem um refresco. No entanto, o mesmo dispositivo concede aos administradores condominiais a possibilidade de estabelecer em Convenção juros mensais superiores a 1%, o que, ao longo do tempo, poderá resultar em um passivo elevado, conforme analisa o advogado Cristiano De Souza.

Outros custos acabam surgindo e aumentando a dívida, como despesas das empresas de cobrança extrajudicial (sempre na conta do inadimplente) ou taxas e honorários advocatícios provenientes das ações judiciais. E para aumentar o rombo no bolso do inadimplente, ao síndico é vedado realizar qualquer tipo de abatimento sobre o montante do débito.

A verdade é que atrasar o pagamento do condomínio é um mau negócio para ambos os lados, ideia que alguns síndicos têm procurado disseminar com vistas a combater e controlar a inadimplência. “O inadimplente precisa saber que atrasar é um péssimo negócio, tem que perder a certeza da impunidade”, defende o síndico Valdir Roque dos Santos, do Condomínio Arte e Vida Marajoara. Assim como Valdir, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, de Alphaville (Barueri), acredita que a gestão da inadimplência deva assumir um caráter profissional e empresarial.

“O condomínio é uma empresa, que presta serviço aos condôminos e precisa estar organizado para isso, desde as operações diárias até a parte financeira”, analisa Kelly, consultora graduada em Finanças Corporativas e Logística Empresarial, e síndica em primeiro mandato do empreendimento de 156 unidades. Em termos de inadimplência, a profissionalização demanda, inicialmente, entender o perfil dos devedores, afirma. Kelly assumiu com um índice de 23% de inadimplentes, mas logo percebeu que havia uma diferença entre aqueles que atrasavam pontualmente, de um a dois meses, e os reincidentes. “Separamos o atraso da inadimplência [reincidentes], índice este que caiu a 12%”, diz. O patamar era ainda elevado, mas já havia ações judiciais em curso contra esses casos.

O que mudou, segundo ela, foi a maneira de a síndica acompanhar o desenrolar tanto das cobranças extrajudiciais, feitas por um prestador de serviço especializado, quanto judiciais (sob responsabilidade do corpo jurídico da administradora). Por exemplo, a devedora mais antiga não pagava havia dez anos e a ação se arrastava, o que Kelly considera inadmissível. Síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village “Tem que forçar aqui o leilão do imóvel”, defende, o que, mediante a situação desta condômina, deverá ser autorizado pelo juiz. Outro imóvel também inadimplente já foi leiloado e agora o condomínio negocia com um agente financeiro imobiliário (credor) a quitação dos passivos deste antigo proprietário.

“Se você administra, mas não controla, isso se torna uma gestão falsa”, avisa a consultora, que realiza monitoramento diário das contas; não deixa que os atrasos pontuais se acumulem, abordando constantemente os devedores; disponibiliza todo mês a pasta de contas ao Conselho Consultivo; e divulga um balancete mensal resumido aos condôminos, acompanhado das aquisições e investimentos realizados no período. Depois de 30 dias, os atrasos são tratados por uma empresa de cobrança especializada, o que gera um encargo a mais ao próprio condômino. Somente após 120 dias o inadimplente se torna objeto de ação judicial. “Tem que arregaçar as mangas”, resume Kelly.

Eleito síndico há um ano e meio do Condomínio Arte e Vida Marajoara, localizado em Cidade Ademar, zona Sul de São Paulo, o síndico e representante comercial Valdir Roque dos Santos foi escolhido justamente para “consertar o rombo financeiro” do local. O nível de inadimplência atingia a 22% das 206 unidades. No princípio eram 47 condôminos devedores, número que baixou a dez no final de 2012. No começo de 2013, ainda persistiam três devedores contumazes, contra os quais foi interposta ação de cobrança. Entre estes, um dos mais difíceis, que já havia sido inclusive alvo de ação judicial anterior e que resultara em acordo não cumprido, está próximo da solução. A condômina acumulou sete anos de taxas não pagas (quase a idade do empreendimento), resultando em uma dívida equivalente a 40% do valor de mercado do imóvel.

Valdir Roque acredita que a proprietária tenha apostado numa eventual leniência da administração do condomínio, pois, paralelamente, fez outros investimentos, como na reforma do próprio apartamento. Em nova ação, o juiz determinou que ela pague 20% de multa sobre o montante por não ter cumprido com o primeiro acordo. Ou seja, somando-se todas as parcelas em atraso, os juros e multas correspondentes, a nova penalidade imposta pelo magistrado e os honorários advocatícios, a conta ficou muito cara para a condômina. “Ela acreditava que aceitaríamos valor bem abaixo da dívida”, observa Valdir Roque.

Uma aposta que não deu certo, pois a única concessão feita a ela foi o parcelamento do débito em doze vezes, desde que antecipada uma entrada correspondente a 40% do total. O síndico define sua administração como “bem profissional”. O índice médio de inadimplência atual gira em torno de 3%, mas chegou a cair a 1,56%. Valdir Roque espera que ao longo do ano, depois de superada a fase de acúmulo das contas, os devedores pontuais voltem a pagar em dia. Não que ele fique esperando por melhoras. “Faço controle diário da posição financeira do condomínio em termos de recebimento e pagamento, identifico os atrasos e procuro forçar um acordo. O foco é esse, fazer um trabalho profissional, sem espaço para o amadorismo”, conclui.

Fonte: Direcional Condomínios

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9 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Tratamento de pisos

Lapidação de concreto diminui a manutenção e ajuda na limpeza.

Tratamento de pisos

Cuidar corretamente dos pisos do condomínio é fator primordial para que as áreas comuns estejam sempre bonitas e com baixo custo de manutenção.

Mas essa tarefa nem sempre é simples, principalmente em locais com muita circulação.

Uma opção para a garagem, por exemplo, é a lapidação, ou polimento, de concreto. Seu resultado é um piso brilhante, que demandará pouquíssima manutenção e que também colabora com a limpeza do local.

“É uma técnica relativamente nova e que traz muitos benefícios aos clientes”, explica Mauro Sérgio Viana, diretor comercial da Tratopisos, empresa que oferece esse tipo de serviço.

Vale lembrar que para executar qualquer reparo que não seja urgente, o síndico deve contar com apoio assemblar.

Comparação

A lapidação de concreto se mostra uma boa opção também para aqueles que precisam de uma manutenção em seus pisos e pretendem optar pelo uso do epóxi. Essa técnica, além de ser mais cara, tem menor vida útil, demanda mais manutenção e também pede um cuidado maior de quem contrata o serviço.

 “O polimento pode ser feito por etapas. Em uma garagem, por exemplo, não é preciso isolar todo o espaço, como para a aplicação do epóxi. É possível  tratar o piso aos poucos, como for melhor para o cliente”, diz Viana.

Benefícios

A lapidação também conta com outros benefícios. É possível, além de adicionar brilho extra, deixar o piso com uma coloração diferente, com o uso de corantes.  Uma impermeabilização do concreto contra água também pode ser feita, sem alterar o brilho.

O resultado disso é um piso que dificilmente irá manchar, já que as partículas de água, óleo ou outros produtos não conseguirão ser aderidas pelo revestimento lapidado. Além disso, a remoção de sujeiras com vassoura e pano fica facilitada.

Procedimentos

O polimento também é simples de ser feito. No primeiro momento, o concreto é nivelado com o uso de máquinas polidoras. Depois, sofre o chamado “endurecimento de superfície”. Por último, o piso é polido.

O resultado é um piso extremamente brilhante e de alta resistência, ideal para garagens, mas também para outras áreas com muita circulação e que peçam um piso impecável.  A necessidade de relapidar a área depende da circulação no local. Sua durabilidade é de, no mínimo, sete anos.

Cuidados

Ao contratar uma empresa para esse tipo de serviço, o síndico deve ter cuidado ao escolher o fornecedor. Certifique-se de que o contratado utilize apenas produtos certificados pela ANVISA. Cuide também para que os colaboradores estejam com a proteção adequada no momento de executar o serviço.

Fonte: SindicoNet

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8 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

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7 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Cota pode ser protestada?

Tomando algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais, pode o síndico protestar cota condominial em atraso.

De Londrina, PR, recebemos correspondência do advogado Luiz José de Almeida informando que os cartórios de protesto de títulos estão lavrando o protesto de cotas de condomínio, o que sinaliza uma redução da inadimplência.

Comunicado conjunto dos cartórios do 1o, 2o e 3o Tabelionato de Protesto de Títulos daquela cidade foi encaminhado a administradoras e advogados de condomínios, junto com parecer do advogado Rômulo Cavalcante Mota, do Rio de Janeiro, publicado em 12/5/2003, dizendo o seguinte:

“Faço chegar às suas mãos fotocópia que discorre sobre a possibilidade do protesto de cotas condominiais com fundamento na Lei 9.492, de 10/9/1997, uma lei relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro que ainda não está sendo utilizada em sua plenitude e com certeza se constitui em importante instrumento de combate à inadimplência.”

Até o advento do novo Código Civil em janeiro de 2003, não víamos com bons olhos o protesto de cotas condominiais, pelo custo que representava, além de outros ônus para administrar o procedimento, após pago o título. Diante, porém, da redução da multa por inadimplemento para “até dois por cento” do débito, o que deixou os condomínios em situação dramática, somos levados a acreditar que o protesto seja mais um instrumento necessário para evitar o colapso do edifício, embora não o recomendemos.

De qualquer modo, o síndico que pretender se utilizar deste meio de coerção deve tomar algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais.

Rômulo Cavalcante Mota e os cartórios de Londrina, nesse ponto, recomendam:

  1. Aprovação das cotas condominiais em assembleia geral ordinária ou extraordinária, com os valores fixados em real, acrescidos de multa e juros devidos.
  2. Aprovação pela assembleia de autorização para que o síndico promova o protesto da cota ou das cotas condominiais e seus acréscimos, isentando-o de qualquer responsabilidade pessoal, e para que ele possa outorgar poderes à administradora ou a advogado para efetivar os protestos, se for o caso.
  3. Registro da ata em cartório de títulos e documentos, para garantia e segurança.

Para efetivar o protesto, o síndico deverá preencher requerimento ao cartório (modelo-padrão, de preferência), juntando cópia da convenção do condomínio, ata da assembleia que aprovou o protesto das cotas condominiais e planilha de débitos assinada.

Também a cidade de Londrina foi palco de cena que chocou a opinião pública nacional, quando a televisão mostrou a todo o país um edifício com 270 unidades (leia-se famílias) sem energia elétrica, cortada pela concessionária por falta de pagamento, em decorrência da inadimplência de quase 100 proprietários. Sem dinheiro para pagar as contas de água e luz, sem contar com outros recursos (cobrança garantida, empréstimos bancários), o síndico fez o que pôde, enquanto pôde.

Mesmo com o protesto das cotas, infelizmente, não se solucionará o problema da inadimplência nos condomínios. O protesto só produz efeito na primeira vez; uma vez protestado, o devedor não mais se preocupa com um segundo ou terceiro registro negativo.

Resta esperar que o legislador encontre uma solução adequada ao espírito do Código Civil, vale dizer, que coloque o coletivo e a comunidade em primeiro lugar, não permitindo que o interesse individual prevaleça sobre o todo.

*Luiz Fernando de Queiroz

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6 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Síndico deve ganhar menos

A remuneração do síndico, quando houver, não deve ser tão baixa que pareça uma miséria, mas nem tão alta que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

O Código Civil de 2002 silenciou a respeito da remuneração do síndico. Ao tratar do conteúdo da convenção do condomínio, não fez, como a Lei 4.591/64, referência à “definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções” (art. 9o, § 3o, letra g). Continuam, pois, em vigor as praxes e os costumes existentes desde o tempo da Lei do Condomínio.

Não podemos fixar uma suposição válida para todo o Brasil, mas quer nos parecer que, nos últimos anos, o valor da remuneração do síndico atingiu nível bastante elevado, muitas vezes incompatível com o porte do condomínio. Na primeira década de vigência da Lei do Condomínio (4.591/64), era comum o exercício do cargo de síndico sem nenhuma remuneração. Apenas pela honra e pela obrigação de cumprir seu dever de vizinho. A gratuidade era assegurada por um sistema de rodízio, em que cada condômino assumia os ônus do cargo durante sua gestão.

Numa segunda etapa, a praxe dominante foi a isenção de pagamento da cota de despesas ordinárias do condomínio. O rateio das despesas era feito com exclusão da unidade do síndico, o que representava uma remuneração indireta, porém de valor razoável.

O aumento da complexidade da função, do tamanho de alguns condomínios, e a profissionalização da gestão condominial, principalmente a partir dos anos 90, fizeram com que, progressivamente, fossem aumentando os valores pagos aos síndicos a título de remuneração. Hoje, em grande parte dos edifícios, o síndico recebe mais do que um empregado de nível médio, com dedicação exclusiva, ou, o que é comum, mais do que o salário que ele (síndico) recebe na empresa onde trabalha 40 horas por semana.

ão questionamos o mérito dos síndicos em serem bem pagos pelos inestimáveis serviços que prestam à sua comunidade. Porém, preocupa-nos a transformação do cargo em um quase cabide de emprego, ou seja, em fonte de sustento de pessoas que veem a função como meio de conseguirem se sustentar e não com o propósito de prestar um serviço à coletividade. Ao silenciar sobre a remuneração do síndico, o legislador do novo Código Civil talvez tenha enviado uma mensagem não escrita a todos: o assunto é problema particular de cada condomínio e deve ser regulado pela convenção, pelo regimento interno ou por decisão de assembleia. Remuneração só haverá se esta
for a vontade dos condôminos. Não preconizamos a volta total às origens, pois sempre havia dificuldade em se encontrar quem assumisse a função quando era gratuita, mas somos, sim, favoráveis a que haja um maior comedimento na fixação dos valores pagos a tal título. Não deve ser tão baixo que pareça uma miséria, mas também nem tão
alto que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

A propósito, o Manual do Síndico do Secovi-SP lembra que “com a promulgação da Lei n. 9.876, de 26 de novembro de 1999, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio)”, devendo se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. Note bem: “quando recebam alguma remuneração do condomínio”. Essa deve ser a regra, não a exceção.

Síndico, não esqueça: sua maior remuneração deve ser o reconhecimento dos condôminos por seu trabalho honesto e competente.

*Luiz Fernando de Queiroz

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3 de abril de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Jurisprudências sobre multas em condomínios

Penalidades devem ser dadas como manda a lei e a convenção de cada condomínio.

Mesmo com uma conduta irregular, algumas vezes o condomínio não consegue multar o condômino infrator por não seguir o trâmite legal corretamente. Veja abaixo três decisões do TJ-SP sobre o assunto.

Na primeira decisão, pesou o fato da assembleia não ter aprovado com o quórum qualificado de três quartos dos condôminos a multa para condôminos antissociais, além do prazo para o morador infrator se defender ter sido considerado curto demais.

Na segunda, o juiz entendeu que a decisão foi apressada e que deveria haver maior debate sobre o assunto.

Na terceira, o condomínio teve sua multa anulada por não ter dado prévia notificação de que seria multado, e que por isso, não teve como parar sua conduta prejudicial antes da multa.

Veja:

  1. Ementa: Para impor multa a condômino por reiterado comportamento antissocial exige-se, do síndico, notificação com descrição objetiva do fato ou dos fatos a que corresponda ou correspondam cada comportamento nocivo, além de prazo razoável para defesa. Exige-se, mais, “ulterior deliberação da assembleia” com quórum “de três quartos dos condôminos restantes”. Ausentes tais requisitos formais, anula-se a sanção imposta, repelindo-se, antes, as preliminares. (Fonte: TJ/SP 01/06/2011)
  2. Ementa: Sanção aplicada a condômino, por ato antissocial. Indeferimento liminar da petição inicial. Inadmissibilidade. Individualização das condutas infratoras. Questão relativa ao quorum para a aplicação da pena que deve ser submetida ao amplo debate e decidida só a final. Provimento da apelação para que o processo tenha prosseguimento. (Fonte: TJ/SP 24/03/2010)

  3. Ementa: As questões postas ao crivo do douto sentenciante cingiam- se à matéria preponderantemente de direito, prescindindo, pois, da propalada dilação probatória. A par disso, insta assentar que mesmo os aspectos fáticos da demanda estavam suficientemente claros ao Magistrado, fornecendo-lhe um seguro juízo de certeza no sentido da procedência apenas em parte do pleito do autor. Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Multa aplicada por ato antissocial. Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Penalidade anulada. Inteligência dos arts. 1.336 e 1.337 do código civil. Recurso improvido. Para a aplicação da multa prevista no art. 1.337, parágrafo único, do Cód. Civil, por violação reiterada aos deveres condominiais, mister a prévia notificação do condômino acusado para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa. Não basta a notificação posterior à aplicação da sanção para pagamento. (Fonte: TJ/SP 08/11/2010)
Fonte: SindicoNet
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30 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

Cláusula vira armadilha

Não pode mais a Vara de Registros Públicos recusar-se a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

Problema de difícil resposta nos foi formulado. Resumimos:

“Primeiro é importante ressaltar que o índice de inadimplência do condomínio chega a um patamar de 48%, que vem se mantendo já há alguns anos. Alguns dos inadimplentes não pagam por problemas de ordem pessoal com ex-síndicos, outros porque também estão deixando de pagar as prestações junto ao agente financeiro. Para se ter uma ideia da gravidade, nos meses de junho a agosto tivemos que estabelecer horários para uso do gás, vez que o condomínio não tinha dinheiro para pagar o reabastecimento.”

Prossegue:

“Em agosto, decidimos por alterar a convenção do condomínio, o que foi feito através de assembleia específica. Na convenção há cláusula estabelecendo que os inadimplentes não têm direito a voto. Cumprindo todos os trâmites, conseguimos aprovação daqueles adimplentes com direito a voto (o que deu mais que os 2/3 exigidos pela lei e pela convenção). No entanto, a alteração não passou no registro de imóveis ao argumento de que as assinaturas não representavam, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.”

Continua:

“Realmente, concordamos que a aprovação não se deu com os 2/3 de todos os condôminos. Mas nem teria como ser diferente. Afinal, se condômino inadimplente não vota, não conseguiríamos nunca atingir tal fração. Assim, a interpretação que temos, e a que pretendo levar à Vara de Registros Públicos é que em havendo uma cláusula que não permita a votação dos inadimplentes, não há como considerá-los na assembleia, sob pena de nunca se conseguir alterar a atual convenção.”

Hoje, o próprio Código Civil estabelece que apenas os condôminos em dia com o pagamento das cotas podem participar de assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (grifo nosso).

Lembra o Telecondo, em miniparecer sobre esta mesma pergunta, que a Lei 4.591/64, ao tratar da aprovação da convenção (art. 9º), diz que esta se considera aprovada quando “reúna as assinaturas de titulares de direitos que  representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio”, entendendo, pois, que se a convenção e o próprio Código Civil instituem restrições a determinados proprietários, estes não seriam tidos como “titulares de direitos”. Assim, a limitação do direito de voto dos inadimplentes não pode servir como argumento para se negar o registro da cártula condominial.

O novo Código Civil ainda determinou, em pelo menos dois artigos tratando das penalidades impostas aos condôminos (1.336 e 1.337), o quórum com base nos “condôminos restantes”, excluindo os infratores do cálculo. Aplicando-se, por analogia, este princípio, temos mais um argumento a sustentar que os inadimplentes não devem ser incluídos na conta de deliberação do condomínio, o que permitiria o registro de alterações da convenção pelo quórum ‘líquido’ de 2/3 dos condôminos.

Em outras palavras: não pode mais a Vara de Registros Públicos recusarse a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

*Luiz Fernando de Queiroz

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29 de março de 2013   Publicado por: Garante Floriano

STJ livra prédio de ônus

O condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”

Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (REsp n. 268.669-SP).

Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.

Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido: “O bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois se opõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.
Os demais membros da Quarta Turma do STJ – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.

O ministro Barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.

Todos conscientes

Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:

“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, liberase-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”

Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra o relator que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto, que “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.

Acórdão recente, de 2006, confirma a assertiva: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (EREsp n. 268.669, min. Ari Pargendler). Em outras palavras, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

*Luiz Fernando de Queiroz

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